各区（市）行政审批部门、发展改革部门、自然资源和规划部门、生态环境部门、住房城乡建设部门：

根据省工程建设项目审批制度改革专项小组办公室、省自然资源厅、省住房城乡建设厅《关于推行租赁土地办理工业项目审批手续的通知》（鲁建审改字〔2025〕1号）要求，参考试点地区先进做法，研究制定《推行工业项目租赁土地办理工程审批手续的指导意见》，现予印发，请结合实际认真抓好贯彻落实。

青岛市行政审批服务局

青岛市发展和改革委员会

青岛市自然资源和规划局

青岛市生态环境局

青岛市住房和城乡建设局

2025年7月7日

推行工业项目租赁土地办理工程审批手续的指导意见

为深入贯彻山东省《营商环境创新行动计划（2024-2025年）》要求，解决工程项目建设中土地使用权人和投资人不一致的项目手续办理难题，降低企业用地成本，缩短项目建设周期，根据有关法律、法规、政策，结合青岛实际，制定本指导意见。

一、总体要求

聚焦工业项目租赁土地办理工程审批手续全过程，创新工业项目审批模式，允许租赁土地的工业项目以承租人名义办理工程审批手续，促进土地资源高效利用和招引项目快速落地，为青岛经济社会高质量发展“扩容”。工业项目租赁土地是指已合法取得工业、仓储类国有建设用地使用权的使用权人作为出租人，将建设用地使用权的部分或全部连同地上合法建筑物、其他附着物出租给工业项目承租人使用的行为。租赁年限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年；征得出租人同意转租的，转租年限不得超过租赁合同约定的剩余年限。

二、适用范围

本指导意见适用于我市行政区域范围内已取得不动产权证书的工业、仓储类国有建设用地使用权出租，未按建设用地使用权出让合同约定缴纳出让金，未按出让合同约定或划拨决定书规定的期限和开发条件开发、利用土地的，或者法律法规规定、合同约定不得出租的，建设用地使用权不得出租。承租人拟使用租赁土地新建、改建、扩建建筑物及构筑物，允许以承租人名义办理从工程立项到竣工验收全流程的工程审批手续，主要包括立项、环评、节能审查、工程规划许可、消防设计审查、施工图审查、施工许可、竣工验收（含质量、规划、消防、档案）及竣工验收备案等，不包括不动产登记手续。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权出租以及工程审批手续办理，可参照本指导意见执行，国家法律、法规、政策另有规定的，从其规定。

三、基本规定

（一）遵守土地出让、划拨规定。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租的，不得违反法律法规的相关规定。出租人继续履行与自然资源和规划部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下称土地出让合同）约定的权利和义务，出租人有监督承租人履行土地出让合同约定的权利和义务。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定执行。出租人继续履行《国有建设用地使用权划拨决定书》（以下称划拨决定书）约定的权利和义务，出租人有监督承租人履行划拨决定书约定的权利和义务。

（二）严守批准用途。承租人在租赁土地实施项目建设的，应当严格按照土地出让合同（土地有偿使用合同）、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件开展，不得擅自改变规定的用途。确需改变的，应当由出租人依法报经自然资源和规划部门审核同意，并报经同级人民政府批准后，由出租人与承租人重新签订租赁合同或者签订补充合同。

（三）完善出租管理。建设用地使用权及地上建筑物、构筑物用于出租的，出租人和承租人须签订书面租赁合同。各区（市）可研究制定工程建设项目土地租赁制式合同，明确出租方和承租方的责任和纠纷解决方式，以及租赁期满地上建筑物、构筑物的处置方式，促进租赁双方快速达成一致，缩短企业获取用地时间和建设周期。租赁合同一般应包括以下主要条款：1.租赁合同当事人；2.租赁土地的不动产（含土地与房产）信息、抵押查询情况；3.租赁地块的坐落、四至范围和面积；4.租赁土地的用途和其他土地使用条件；5.租赁期限；6.租金标准和租金调整的时间、幅度；7.租金的支付时间和方式；8.租赁土地交付的条件和时间；9.租赁合同终止时地上建筑物、构筑物的处置；10.双方权利和义务；11.违约责任；12.争议解决方式；13.诉讼事项；14.合同的变更和终止；15.其他约定的事项。

（四）地上建构筑物处置。租赁合同中应详细约定出租期满后建筑物、构筑物的处置方式，为租赁双方提供多种友好协商途径，避免产生相关纠纷。土地使用权期限届满，出租人申请续期未获批准的或政府因公共利益需要收回土地使用权或合同约定应当收回的，地上建筑物、构筑物及其附属设施按照土地出让合同及租赁合同约定处置。

（五）明确责任主体。出租人或承租人应根据租赁合同约定，按政策缴纳与出租土地有关的土地税、费及其他法定税费。承租人履行承租期间的安全生产、生态环保、防疫卫生等公共管理事项方面的主体责任。

（六）打通租赁期满后不动产登记路径。不得为承租人办理其在承租期间新建、改建、扩建为生产、经营、生活服务的永久性或临时性建筑物、构筑物的不动产登记和抵押登记。租赁期满后，建设用地使用权人（出租人）与承租人协商一致，对承租期间新建、改建、扩建的建筑物、构筑物权属达成处置协议的，由建设用地使用权人提交土地权属证明、租赁合同、处置协议等材料，不动产登记机构应当依申请办理房地一体不动产登记。

四、办理程序

以承租人名义办理工程建设项目审批手续时，应提供出租人、抵押权人（若有）同意的书面意见。土地租赁合同及出租人的不动产权证共同作为使用土地的证明文件。许可证书或审批文件中应注明“租赁土地”字样，并注明土地使用权取得方式为租赁及租赁年限。具体办理程序如下：

（一）承租人申请办理备案手续，应通过青岛市投资项目在线审批监管平台填写《项目备案信息登记表》，在线赋码审批。

（二）承租人申请办理建设项目环境影响评价审批的，应提交环境影响报告书（表）、公众参与说明、不宜公开信息的说明、基础信息表等材料。对经审查通过的建设项目环境影响报告书（表），生态环境部门依法作出予以批准的决定，并书面通知建设单位。

（三）承租人申请办理固定资产投资项目节能审查，应当编制项目节能报告，并提供相关文件，“两高”项目还应提供项目能耗消费减量替代方案审查意见。行政审批部门审查合格后，出具节能审查意见。

（四）承租人申请办理建设工程规划许可证时，应提交立项文件、不动产权证、租赁合同、建设工程设计方案等材料，需要承租人编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。建设工程设计方案、修建性详细规划经审查通过后，自然资源和规划部门核发以承租人为建设单位的建设工程规划许可证。

（五）依据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，属于特殊建设工程的，承租人应当申请建设工程消防设计审查，提交建设工程规划许可证、建设工程消防设计审查技术审查合格书、消防设计文件等材料，行政审批部门审查合格后，出具以承租人为建设单位的消防设计审查意见。

（六）承租人申请办理建筑工程施工许可时，应提交不动产权证、租赁合同、建设工程规划许可证、中标通知书（或施工合同）、建设资金已经落实承诺书、施工图设计文件审查合格书（或勘察设计质量承诺书）、具备施工条件承诺书等材料。行政审批部门受理申请后，核发以承租人为建设单位的建筑工程施工许可证。 

（七）工程竣工后，承租人可逐项申请工程质量、规划、消防、档案等验收手续，并办理竣工验收备案，也可申请联合验收。以上验收事项任意两项及以上达到验收条件，承租人即可申请达到验收条件事项的联合验收。联合验收部门应按时参加并出具现场查验专项意见，依据材料审核和现场查验情况出具联合验收结论意见文书。

五、保障措施

（一）加强指导协调。市行政审批局会同市发展改革委、市自然资源和规划局、市生态环境局、市住房城乡建设局指导各区（市）开展工业项目租赁土地办理工程审批手续工作。工作中遇到的难点问题，及时向省有关部门反映。

（二）加强贯彻落实。各区（市）要高度重视此项工作，结合实际抓好贯彻落实，做好政策解读，确保工业项目租赁土地办理工程审批手续工作取得切实成效。

（三）加强宣传推广。各区（市）要综合运用多种方式做好工业项目租赁土地办理工程审批手续宣传工作，及时回应社会关切，营造浓厚的舆论氛围。总结提炼成熟经验做法，进一步复制推广。