各区、市房屋征收部门，各房地产估价机构，各有关单位：

现将《青岛市住房和城乡建设局国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们，请认真贯彻执行。

青岛市住房和城乡建设局

2021年1月15日

青岛市住房和城乡建设局国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章 总 则

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规和文件规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条 本规范是《青岛市住房和城乡建设局国有土地上房屋征收评估管理办法》配套文件，本市行政区范围内国有土地上实施的房屋征收评估活动，适用本规范。

第三条 本规范所称房屋征收评估（以下简称“征收评估”），是指为实施国有土地上房屋征收补偿，对征收区域新建住宅商品房市场价格、征收区域新建同类非住宅商品房市场价格、异地补偿房屋价款进行的评估。

第四条 征收评估目的统一表述“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用国有土地使用权，在正常市场交易情况下的同类新建房屋的市场价值和属于被征收人的其他不动产的价值。

用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。

评估对象是指被征收房屋及用于产权调换的房屋。

第五条 被征收房屋评估价值时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋评估价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

第六条 房屋征收评估机构应当参照邻近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场价格进行评估。

被征收房屋的同类房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、建筑结构、建筑面积等相同或者相似的房地产。

被征收房屋同类房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的正常交易价格。确定被征收房屋同类房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

房屋征收评估不考虑租赁、抵押、查封等权利限制的影响。

第七条 被征收房屋的建筑面积、占地面积、房屋用途及性质等原则上以房屋权属证书或公房计租表所记载的事项为依据。被征收房屋的用途、性质或者面积另有认定依据的，应当按照认定依据进行评估。房屋征收部门与被征收人对被征收房屋的用途、性质或者面积另有约定的，可以按照双方书面约定进行评估。

第八条 被征收房屋属于期房的，其用途和面积以规划行政管理部门批准建设的房屋用途和建筑面积为准。

当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工工程且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。

第九条 评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，进行拍摄或录像。

在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房屋征收评估机构应当依据搜集的资料进行评估，并在评估报告中说明有关情况。

第十条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，估价对象适用几种估价方法进行估价，就应选用几种方法进行估价，而不是仅适用一种估价方法进行估价的，也要强行采用两种估价方法进行估价，或者适用三种或三种以上估价方法进行估价的，也可只采用两种估价方法进行估价。被征收房屋的同类房地产有交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或者其同类房地产有经济收益的，应当选用收益法估价；被征收房屋是在建工程的，应当选用成本法或假设开发法估价。只能采用一种方法的，应当说明原因。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种及以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十一条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。

被征收人的土地权属面积已经确权并能够独立使用且大于房屋占地面积，征收评估时应当将多出部分土地使用权价值纳入评估；土地权属证书未载明土地使用权面积或房地产权属证书未载明房屋占地面积的，不应纳入评估。评估多出的土地使用权价值时，房地产评估机构应按照《城镇土地估价规程》，参照土地用途、使用年限、取得方式等因素，采用适宜的估价方法进行评估。

第十二条 被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托被征收人选定具有专业胜任能力的房屋征收评估机构通过评估确定。

被征收房屋装饰装修补偿由被征收房屋当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋价值评估报告中作出特别说明。

在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，可按照《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的规定，以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。

第十三条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价货币单位，精确到元。

第十四条 房地产征用估价，应评估被征用房地产的市场租金，为给予使用上的补偿提供参考依据。并可评估因征用造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失；当房地产被征用或征用后毁损的，还可评估被征用房地产的价值减损额；当房地产被征用或征用后灭失的，还可评估被征用房地产的市场价值，为相关补偿提供参考依据。

第十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房屋征收评估机构应当向其作出解释和说明。

第十六条 评估机构应当将评估报告与下列资料整理存档：

（一）房屋征收评估委托合同及付费凭证；

（二）房屋征收决定和公告复印件；

（三）评估对象的权属证明材料；

（四）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；

（五）评估涉及的有关参数等资料；

（六）其他涉及评估的有关资料。

评估报告及有关资料应当至少保留十年。

第二章 住宅房屋评估

第十七条 住宅房屋评估，一般应当采用比较法，参照被征收房屋的状况进行评估。不具备采用比较法条件的，可采用收益法、成本法或其他方法评估，并在评估报告中说明原因。

第十八条 采用比较法时，应当在被征收房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的最相近的市场交易案例，并确定与评估对象的区位、用途、结构、建筑面积等因素相同或相似的三个以上的可比实例。

可比实例的单项修正不超过20%，综合修正不超过30%。

经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。

第十九条 运用比较法评估应当按下列步骤进行：

（一）搜集交易案例；

（二）选取可比实例，可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；

（三）建立比较基础；

（四）进行交易情况修正；

（五）进行市场状况调整，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格；

（六）进行房地产状况调整，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整；

（七）计算比较价值。

第二十条 搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：

（一）交易对象基本状况；

（二）交易双方基本情况；

（三）交易方式；

（四）成交日期；

（五）成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；

（六）交易目的等。

第二十一条 运用成本法评估应当按下列步骤进行：

（一）选择具体估价路径；

（二）测算重置成本或重建成本；

（三）测算折旧；

（四）计算成本价值。

第二十二条 成本法的费用构成包括：

（一）土地取得费用；

（二）开发成本（包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施费等费用）；

（三）管理费用；

（四）投资利息；

（五）销售税费；

（六）开发利润。

第二十三条 土地取得费用的评估按照《城镇土地估价规程》的规定进行，土地取得费用的评估运用市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法或假设开发法等。

开发成本的构成应当符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋建筑安装工程费按照价值时点本省、市现行的建筑安装工程计价的有关规定及指导意见执行。

第二十四条 被征收房屋是在建工程的，应当选用成本法或假设开发法评估。

采用假设开发法评估时，应当以规划管理部门批准的用途和规划设计条件或经济技术指标为依据，按照征收公告发布之日的工程建设进度进行评估。

第二十五条 评估机构对被征收房屋和产权调换房屋原则上实行分户评估。

评估机构应当对评估对象出具整体评估报告（结果报告和技术报告）和分户评估报告。整体评估报告按照《房地产估价规范》的要求，应当先评估出被征收房屋所在地新房正常市场价格，然后根据被征收房屋的状况，参照房屋楼层修正系数、房屋坐落朝向修正系数（详见附件1、2、3）进行修正后出具分户评估报告。整体评估报告应采用文字式，分户评估报告可采用表格式。分户评估报告与整体评估报告具有同等效力。

评估报告须由两名及以上评估机构的专职注册房地产估价师签字、盖章，并加盖评估机构资质印章。

评估报告中的致估价委托人函应当由评估机构法人代表签字并加盖评估机构公章。

第三章 非住宅房屋评估

第二十六条 征收非住宅房屋，实行货币补偿和实行就地房屋补偿而补偿的房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分以及实行异地房屋补偿找差价的，应当对被征收房屋建筑面积按照被征收区域同类非住宅商品房市场价格进行评估。

第二十七条 非住宅房屋评估应当优先采用比较法。

对于缺乏市场成交实例的，可采用成本法评估，同一房地产合估路径与房地产分估路径均应符合市场价格的要求。

凡有收益的非住宅房屋可采用收益法等其他方法评估。 采用收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜采用持有加转售模式。对于房地产和资产的毛收益、净收益和资本化率的计取应按《房地产估价规范》的规定结合标的物的实际状况计算。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值确定或采取市场提取法确定。

第四章 附 则

第二十八条 未超过批准期限的临时建筑应当评估其建筑物重置价格并计算折旧，折旧年限按照其批准期限计算，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

第二十九条 本规范未作规定的，应当按照国家和省相关规定执行。

第三十条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目和本办法实施前区政府已经发布公告实施房屋征收的项目，仍按原规定执行。

第三十一条 本规范自2021年2月1日起施行。

附件：1.征收住宅房屋楼层修正系数表.doc

           2.征收住宅房屋座落朝向修正系数表.doc

            3.青岛市高层建筑楼层修正系数表.doc