青岛自贸片区各部委，区直单位，区直属企业、青岛中德生态园各部委：

      《既有建筑调整使用功能规划建设审查管理办法》已经管委同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委综合部

青岛中德生态园管委综合协调部

2025年4月28日

（此件公开发布）

既有建筑调整使用功能规划建设审查管理办法

第一条 为优化中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（以下简称青岛自贸片区）营商环境，规范既有建筑功能转换，促进城市更新和低效用地再开发、盘活空间资源，根据《中华人民共和国城乡规划法》《建筑工程施工许可管理办法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录》《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》等有关政策文件规定，结合青岛自贸片区实际，制定本办法。

第二条 青岛自贸片区范围内既有建筑调整部分或全部使用功能，需要办理规划审查、施工许可、消防设计审查的，适用本办法。既有建筑未改变原有使用功能但建筑内部进行重新装饰装修或调整空间布局的不适用本办法。

第三条 本办法所称既有建筑是指具有不动产权证等合法建设手续的建筑。原使用功能以建设工程规划许可证或不动产权证为准。

既有建筑装修改造应当保证建筑物的整体性和安全性，并符合建设工程消防技术规范，不得损害公共部位设施、侵占公共空间，不得影响该建筑其他区域消防设施的正常使用。

第四条 本办法通过正、负面清单的形式进行管理，鼓励激发市场活力、提升文化功能、改善民生设施、完善公共服务，促进城市更新和低效片区改造升级；严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目。

第五条 以下情形的既有建筑使用功能调整，符合规划要求、对周边无严重影响，无需办理规划审查，房屋产权方或建设单位可直接按规定申请办理施工图审查、施工许可、消防设计审查或消防验收备案等手续。

1.住宅底层网点、商业建筑和商务办公（行政办公及工业、研发办公除外）建筑内部业态调整和功能互换，包括：商铺、商场、超市、服装及小商品市场、饭店、餐厅、宾馆、旅馆、服务型公寓、金融保险、艺术传媒、研发设计、技术服务、剧院、电影院、网吧、宠物医院、洗车场、洗染店、健身房、照相馆、理发美容点、洗浴场所、机动车电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点、培训机构、托育机构及不产生大量医疗废弃物的眼科、口腔、体检、诊所等。

2.政府所有或管理的教育、医疗、文化、体育、社会福利与保障等公共服务设施，在保证主体功能前提下增加便利店等便民内部商业服务配套设施的。

3.结合老旧小区改造，利用既有建筑补充完善老旧小区物业管理用房、农贸市场、日间照料中心、老年服务站、社区综合性文化服务中心、社区卫生服务站等社区公共服务配套设施，果蔬店、便利店、美容美发店、金融服务网点、书店、文化娱乐、家政服务、快递收发等内部小型商业服务设施。

4.工业项目的办公及生活服务设施用房在保证企业运营前提下调整为服务生产经营的研发和商业功能的。

5.公园、旅游景点的配套管理用房在保证主体功能前提下增加服务游客的商业功能的。

第六条 以下既有建筑使用功能调整严重影响城市规划、环境和安全，不予受理。

1.未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店、公寓、职工宿舍的。

2.利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等。

3.未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的。

4.《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》规定配建的教育、医疗卫生、文化、体育、社会福利与保障、交通、市政公用等各级各类公共服务设施以及农贸市场、社区综合服务中心、党群服务站、物业管理用房改为他用的。

5.未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的。

6.未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的。

7.利用违法建设整体或部分进行使用的。

8.其他明显与建设工程规划许可用途不符的以及法律法规明确规定不得改变用途的。

第七条 除本办法第五条、第六条规定以外的其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划主管部门在符合规划的前提下出具意见。建设主管部门在消防设计审查或消防验收备案遇到难以判断的情形时；或者认为原规划许可内容不明确，需函询的，也可书面征求规划主管部门意见。

第八条 现有建设用地过渡期支持政策以5年为限，过渡期满既有建筑调整使用功能后，需要办理不动产登记用途变更的，应当按照变更建筑使用性质、用途的许可程序办理规划许可、消防等手续，并完善土地用途变更手续。既有建筑调整使用功能后，未办理土地用途和不动产登记用途变更的，在城市更新、建设等需要进行征收征迁时，仍按法律法规、相关政策及不动产权证载明的用途、面积给予补偿。

第九条 房屋产权方或建设单位进行既有建筑使用功能调整，应确保建筑符合安全、环保、物业管理等法律法规规范要求，并按照法律法规及相关政策的规定，主动征求相关利害关系人意见，处理好涉及的相邻权关系，负责处理由此引发的相邻权矛盾，并承担相应的法律责任。

第十条 本办法由规划建设一部负责解释，自2025年4月28日起施行，有效期至2027年4月27日。执行过程中，如遇法律法规和政策调整，按照最新规定执行。