关于加快主城区危旧房改造工作的意见
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  • 年度期数 2012年第16期
  • 总期刊数 总第257期
  • 成文日期 2012-10-18
  • 编号 青政发〔2012〕34号
  • 各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
      为加快主城区危旧房改造步伐,进一步改善广大居民的居住条件和住房质量,制定本意见。
      一、指导思想和工作原则
      (一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观,围绕我市建设宜居幸福城市的总目标和“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的战略部署,通过政府主导、国企承担、社会融资、财政保障与和谐征收补偿等措施,大力开展主城区(即市内四区)的危旧房改造,进一步改善人民群众的居住条件和生活环境,切实提高城市公共服务均等化水平,优化美化城市,积极调整区域业态布局,促进城市全面协调可持续发展。
      (二)工作原则。坚持以人为本、统筹兼顾、因地制宜、分类改造;坚持市级统筹、辖区负责、行政化运作与市场化运作相结合、依法实施;坚持统一规划、配套建设、成片改造与零星整合相结合、有序推进;坚持国企参与、明亏明补、零利润审计、政策扶持;坚持公开、公平、公正和阳光操作。
      二、工作目标
      危旧房改造包括筒子楼、倒危房和棚户区改造。其中筒子楼是指缺少独立厨房、卫生间,居住条件非常恶劣的非成套住宅房屋。倒危房是指经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定,房屋结构已严重损坏或承重结构已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定性和承载能力,没有历史保护价值,不能保证居住和使用安全的房屋。棚户区是指旧城区范围内国有土地上由破旧简易平房构成,混杂大量违章搭建,没有公共排水设施,居民生活环境恶劣的危旧房集中片区。按照市政府工作部署和规划,争取用5年时间有计划有步骤地完成主城区范围内3.3万户、116万平方米、923栋筒子楼,1.3万户、37万平方米的倒危房和80片、3780户、16万平方米的棚户区拆迁改造任务,大幅提升危旧房居民的居住条件和生活质量,显著完善配套综合服务功能,明显改善城市环境面貌。
      三、改造模式
      (一)行政安排国企参与为主,引导社会企业参与为辅。按照市政府确定的改造指标任务,根据各区危旧房改造规模、改造难易程度和市、区政府直属国有企业经营情况,对不具备市场化运作的危旧房改造项目,由市政府确定统一的投融资平台公司,并指令市、区政府直属国有企业直接承担危旧房改造计划任务。同时,鼓励有雄厚资金实力、有危旧房改造经验、有强烈社会责任感的房地产开发企业积极参与危旧房改造任务。
      (二)统一规划成片开发,因地制宜分类改造。对难以实施单独就地拆迁改造安置,且周边紧邻旧城区片或工业企业用地近期无改造规划的零星分布的危旧房,由市国土资源房管局会同相关区政府按照市域统筹的原则选择确定集中安置地块,用于集中建设异地安置房。腾空地块由区政府按规划用途用于社区卫生、换热站、变电站等公共配套服务设施或公共绿地,也可按规划用于其他危旧房改造项目或市重大城建项目等的异地安置用房。
      对零星分布但可以单独就地拆迁改造安置,或能够与周边紧邻旧城区片或工业区片同步改造的危旧房,按照就近集中的原则,实施同步拆迁改造安置。
      对成片分布的危旧房,按照成街坊统一规划的要求实行就地拆迁改造安置,不足部分异地集中安置。
      对有历史保留价值的危旧房,按照“宜居则居、宜业则业”的原则,由区政府采取房屋征收、产权置换等方式,对危旧房居民实行货币补偿或异地安置。有历史保留价值的危旧房在居民搬迁腾空后的处置办法由市政府另行制定。
      四、实施步骤
      各区政府要组织编制城区危旧房改造总体规划,市规划部门积极予以配合。在此基础上,主城区危旧房改造按以下步骤实施:
      (一)计划编制。区政府应对辖区内危旧房进行全面调查摸底,摸清危旧房分布、规模、户数、居住人口、产权性质、房屋质量等情况,在此基础上,按照“零星危旧房原则上实行异地集中安置、成片危旧房原则上实行就地改造安置”的模式,由区政府根据急缓、难易程度以及改造时序编制改造年度计划,市城乡建设委会同市规划局、市国土资源房管局汇总并报市政府批准后统一向社会公布。
      (二)方案审核。根据区政府提出的改造实施方案申请,由市城乡建设委会同市国土资源房管局、市规划局等部门对危旧房项目改造范围、安全鉴定、控规指标、规划用地性质等进行现场查勘,并进行项目综合经济测算审查。改造实施方案经初审同意后,区政府按规定开展土地预审、规划设计条件申请等工作,列入市政府年度目标改造任务。
      (三)规划设计。由市规划部门按照初审同意的改造实施方案、危旧房改造规划和控制性详细规划,对区政府申报的危旧房改造项目进行规划审查,对符合规划用地性质要求的改造项目,在满足日照间距和净空限制的条件下,按照尽量提高规划容积率、适当配套各项市政公用设施的要求出具规划设计条件,审批规划方案。
      (四)征收补偿。危旧房改造实施方案经初审同意后,区政府依法拟定房屋征收补偿方案。征收补偿方案经市城乡建设委等部门审核同意后,由区政府依法实施房屋征收。
      (五)土地整理。市国土资源房管局或由其委托区政府从市、区政府直属国有企业或有实力的开发企业中择优选择确定土地开发整理单位,土地开发整理资金来源分为政府出资和土地开发整理单位自行垫资两种形式。
      (六)土地供应。土地开发整理单位持市政府批准的危旧房改造年度计划、市城乡建设委出具的改造实施方案批复和安置房建设条件、及市规划局出具的规划设计条件或批准规划方案,在开发整理用地达到“净地”条件后,由市国土资源房管局依法统一组织供地。
      (七)项目建设。项目建设单位取得项目用地后,按审批绿色通道规定办理项目备案、规划许可、人防、消防、施工图设计审查等手续后,向市城乡建设委申请办理施工建设有关手续。
      (八)项目审计。危旧房改造项目竣工验收后,由市审计局负责对危旧房改造工程项目进行审计。
      五、相关政策
      (一)突出规划引导调控。危旧房改造必须立足于解决住房困难家庭的住房条件,结合区域业态布局,合理控制商住比例,最大限度地优化原有各项基础设施配置标准,重点解决公建设施历史欠账问题,提高居民居住环境和社会服务水平。
      (二)强化土地供应保障。作为国家和省政府棚户区改造的重要内容,危旧房改造安置用地以招拍挂出让方式供应土地。规划为经营性用地的,全部纳入政府土地储备,以招拍挂方式供应。也可将危旧房改造安置作为条件,实施国有土地招拍挂出让。所得土地出让收入全额纳入市级财政,严格按照“收支两条线”规定管理,扣除按国家、省有关规定计提的相关基金和储备成本后,返还区政府的土地出让收益按现行土地政策执行。
      区政府收购拟改造工业企业地块用于集中建设危旧房改造安置房源的,可以限定房屋销售价格、限定销售对象、限定安置户型面积为条件,采取土地招拍挂方式供地。
      (三)加强剩余房源管理。危旧房改造项目用地(含集中建设异地安置用地)规划为住宅的,在安置拆迁居民后的剩余房源,统一用于其他危旧房改造项目或市重大城建项目的异地安置房源。危旧房改造项目用地不再配建保障性住房。
      (四)优先提供保障性住房。对危旧房改造中符合保障性住房条件的住房困难家庭,选择保障性住房安置的,在同等条件下由市国土资源房管局优先给予配租配售,同时不再享受危旧房改造征收补偿安置政策。
      (五)制定危旧房征收补偿政策。制定专门的危旧房改造征收补偿政策,采取“房屋安置为主、货币为辅”的办法解决居民的住房困难。积极推行项目改造事前两轮征询制度,第一轮征询改造意愿,同意改造户数超过80%的,办理地块改造前期手续;第二轮征询房屋征收补偿安置方案意见,在一定时间内,签订附生效条件的房屋征收补偿安置协议的居民户数超过95%的,进入实施改造阶段。在房屋征收补偿过程中,要建立“五项制度”,即公示制度、信访接待制度、投诉举报制度、承诺书制度和监管制度,全部公开补偿政策和征收补偿结果,让居民可以获知每户人家的补偿结果,确保阳光征收、公平补偿。
      (六)严控安置房户型标准。用于危旧房改造的安置房应当严格执行国家住房建设标准,以中小户型为主,安置户型面积以现行房屋征收补偿政策计算后上靠至最接近的设计户型面积,不得跨档安置。安置住房的最大户型建筑面积原则上应控制在90平方米以内。
      (七)加大优惠政策支持。危旧房改造项目享受国家棚户区改造政策,一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。经市政府批准的危旧房改造项目减免上述费用实行“一站式”管理,直接在市行政审批大厅办理相关手续。危旧房改造项目规划红线外所需各项市政配套设施建设由危旧房改造中标单位或承担任务单位自行投资建设。
      (八)积极融资明亏明补。危旧房改造资金按照市域统筹的原则,由市政府指定的投融资平台公司通过将主城区所有危旧房改造项目统一打包进行融资的方式解决,融资款项实行专款专用、封闭运作、专户管理。市财政、城乡建设、监察、审计等部门要加强危旧房改造资金的监管,按照资金成本零利润的要求,明确改造资金盈亏数额和补亏渠道,使承担危旧房改造指标任务的市、区政府直属国有企业和相关开发企业亏在明处、政府补在明处、收支账目算在明处。
      六、保障措施
      (一)强化考核。各级各部门要把危旧房改造作为一项行政目标和政治任务列入议事日程。市内四区政府作为危旧房改造工作的组织主体和第一责任单位,主要领导为第一责任人,要确定专门工作机构,按照市政府统一部署,扎实推进危旧住房改造各项工作,争取早日按计划完成主城区危旧房改造任务。市城乡建设、发展改革、规划、国土资源房管、财政、监察、审计等部门,要按照各自职责,密切配合,认真做好相关工作。市城中村和旧城区改造工作领导小组办公室要加强对危旧房改造日常工作的综合协调组织指导,根据各区年度目标任务完成情况进行专项考核,纳入市目标绩效考核管理。
      (二)密切配合。危旧房改造涉及面广、政策性强,各级各部门要统一思想,提高认识,认真落实审批绿色通道制度,密切配合,精心指导,高效审批,采取主动上门、现场办公等方式搞好服务,为当年度计划项目开工建设提供充足的手续条件。
      (三)完善政策。市发展改革、城乡建设、财政、规划、国土、监察和国资部门要按照职责和政府部署分别研究制定投融资、规划保障、房屋征收、土地供应、安置房上市交易、危旧房标准认定、补亏方式或补亏资金来源等政策,努力破解拆迁难、融资难、盈亏平衡难、市场运作难等问题,为顺利完成危旧房改造任务提供政策保障。
      (四)大力宣传。各区在实施危旧房改造过程中,要加强政策法规的宣传解释,发挥舆论引导作用,争取危旧房改造居民的理解和支持。积极通过新闻媒体组织形式多样的宣传活动,让社会各界了解政府实施危旧房改造的目的,营造一个社会广泛理解、人人积极参与、大力支持危旧房改造工作的良好舆论环境。
      本意见由市城乡建设委负责解释。
      附件:主城区危旧房改造工作分工
      
      附件:
      主城区危旧房改造工作分工
      一、市城乡建设委作为主城区危旧房改造工作的主管部门,负责计划安排、项目立项、房屋征收、项目综合经济测算、实施方案批复、改造剩余房源监管、施工管理等工作,并负责危旧房改造日常工作的组织协调、监督指导、考核评比工作,及时组织协调相关部门研究解决实施过程中的问题。
      二、市内四区政府作为危旧房改造的组织主体和第一责任单位,负责辖区内危旧房屋摸底排查工作,对辖区内危旧房屋建成年代、安全状况、产权性质、使用情况等进行统计,分门别类登记造册,并承担房屋征收补偿、年度计划提报、改造实施方案编制、集中安置用地选定、居民回迁安置等工作。
      三、市发展改革委会同市财政、城乡建设、国土资源房管、国资等部门,成立危旧房屋改造融资工作小组,研究起草主城区危旧房屋改造融资方案和补亏方式、补亏资金来源等方案,并对所融款项实行专款专用、封闭运作管理。由市政府国资委负责汇总市、区政府直属国有企业相关情况,报主城区危旧房改造工作会议研究。
      四、市国土资源房管局会同各区政府对危旧房屋进行分类鉴定,提出改造的标准、时序。负责划拨、出让拟拆迁改造的主城区危旧房地块,优先落实安置用地并做好土地供应、安置房上市交易管理等工作。
      五、市规划局会同各区政府编制主城区五年危旧房改造规划,并成立勘察设计工作小组,现场查看各区条件较为成熟的成片未改造危旧房,尽快提出规划设计条件,及时办理相关规划审批手续,由各区负责组织实施,争取年内开工改造。
      六、市财政局会同有关部门做好主城区危旧房改造过程中所需政府资金的审核、拨付、监管工作,以及相关财税优惠扶持政策的研究落实。
      七、市、区政府直属国有企业应从承担社会责任的高度,按照市政府确定的危旧房改造计划和行政安排指令性计划,全力支持危旧房改造的开发建设工作。

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