各区、市人民政府，市政府各部门,市直各单位：
　　为贯彻执行国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）精神和有关法律法规政策规定，规范城中村（居）和旧城改造（以下简称“两改”）土地管理工作，结合我市实际，现就有关事项通知如下：
　　一、统一思想，严格落实国家土地管理政策
　　进一步加强房地产用地和建设的管理调控，是坚决贯彻落实国家政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整的重要任务，也是增加群众住房有效供给、维护群众切身利益的迫切需要和加快“两改”进程、促进城市建设科学发展、集约节约用地的重要举措。各级主管部门要统一思想认识，明确工作职责和任务，坚决贯彻按宗地“净地”出让政策；并从我市“两改”和房地产市场实际出发，主动协调配合，落实部门责任，做好“两改”工作，促进房地产市场持续向好发展。
　　二、明确分工，各负其责
　　各区政府、市政府有关部门要充分认识对“两改”项目依法供地、依法管地的重要性，结合自身工作明确具体分工，落实责任部门。各区政府作为实施“两改”工作的主体，应统筹“两改”项目的实施，具体负责“两改”项目土地开发整理计划编报、立项申报、建设规划方案编报、拆迁补偿安置和土地前期开发整理（以下简称“土地开发整理”）的组织协调工作；市国土资源房管部门负责“两改”项目土地开发整理计划编制、土地配置、储备、供应和管理等工作；市规划部门负责项目规划审批工作；市城乡建设部门负责项目立项、拆迁管理等工作；市财政部门负责土地出让收益管理工作；市物价部门负责有关价格管理工作。
　　三、规范程序，实施成片土地开发整理
　　“两改”项目应坚持“集中成片、统一规划、统一开发、政府主导、企业实施”的原则，科学有序推进土地开发整理工作。
　　（一）编报土地开发整理年度计划，做好“两改”项目立项
　　区政府应会同市城乡建设、国土资源房管、规划等部门对辖区内“两改”项目的改造范围进行调查摸底，摸清需拆迁房屋状况、配套设施建设条件情况、土地状况和规划情况，并在此基础上，进行“两改”项目立项、编报全区“两改”项目土地开发整理年度计划。各区于每年10月底以前将下一年度“两改”项目土地开发整理计划报市国土资源房管部门审核，经审核符合要求的，在30日内报市政府批准。“两改”项目土地开发整理计划经市政府批准后纳入市土地储备计划，市财政、城乡建设、规划、国土资源房管、物价等部门要按照批准的计划使“两改”项目进入绿色通道，加快办理相关手续，提前开展“两改”工作。
　　（二）招标确定土地开发整理单位，明确权利和义务
　　“两改”项目土地开发整理的具体实施单位（以下简称土地开发整理单位），由市国土资源房管部门或委托区政府通过公开招标方式确定。在同等条件下，招标时可优先选择资金雄厚、实力较强的国有投资公司参与土地开发整理。
　　土地开发整理单位根据招标文件确定的条件，负责征地拆迁补偿安置、场地平整、基础设施配套建设、规划设计方案编报等具体工作；区政府统筹负责征地拆迁和开发整理等土地开发整理工作的组织协调、进度督查、资金筹措和拨付。
　　土地开发整理资金来源可分为政府出资和土地开发整理单位自行垫资两种形式。“两改”项目土地开发整理完成后，可按土地开发整理实际成本的一定比例给土地开发整理单位支付开发管理费。政府出资的土地开发整理项目，开发管理费不高于土地开发整理实际成本的2%，土地开发整理单位自行垫资的土地开发整理项目，开发管理费不高于土地开发整理实际成本的8%。
　　（三）核发开发整理批准文件，依法办理各项建设审批手续
　　“两改”项目通过公开招标确定土地开发整理单位后，土地开发整理单位持《招标文件》、《中标通知书》等资料，向市国土资源房管部门申办《建设用地开发整理批准书》。土地开发整理单位持《建设用地开发整理批准书》向有关部门申办拆迁许可、规划方案论证审查、环评意见和市政配套建设等相关审批手续。
　　（四）优先建设安置房，加快“两改”项目的拆迁安置
　　“两改”项目拆迁安置方式要坚持“异地安置和就地安置、实物安置和货币安置相结合”的原则，优先保证安置房的建设。
　　区政府原则上应优先组织建设安置房，对异地安置的，安置房建设用地以划拨或协议出让方式供应；对就地安置的，土地以招标拍卖挂牌方式出让时，可以设定土地出让附加条件，明确配建安置房的套数、套型面积、设施条件、建设周期和销售价格等要求，并纳入出让合同。
　　（五）综合验收开发整理项目，实施土地统一储备和供应
　　经过开发整理的“两改”项目用地，在完成农用地转用、集体土地征收、拆迁补偿安置、原房地产权属全部注销，达到“净地”条件后，统一纳入政府土地储备。土地开发整理项目需经国土资源房管部门会同区政府和城乡建设等部门联合验收通过后，由区政府统一交付到市土地储备机构。
　　对纳入储备的土地，由市土地储备机构以宗地为单位向规划主管部门申请规划设计条件，规划主管部门应在受理后30日内提出建设用地规划条件。
　　储备土地在完成前期开发整理，具备法定供地条件后纳入当年土地供应计划，由市国土资源房管部门依法统一组织供地。土地供应时，要严格按照国家、省、市有关规定和指标，配建保障性住房和政策性住房。
　　四、明确“两改”项目土地开发整理补偿政策，加强成本核算管理
　　“两改”项目中的土地征（收）、拆迁补偿按国家、省、市的有关规定执行；涉及一般企业单位搬迁的，按照企业单位用地收购补偿政策或拆迁政策进行现状评估后予以补偿；涉及实施“环湾保护、拥湾发展”战略纳入搬迁计划的企业、破产企业和进入市财政“职工安置资金平台”等经市政府批准的特殊企事业单位的，继续按照现行政策办理；涉及集体土地征收的，按照征地政策予以补偿和安置。
　　土地开发整理成本严格按照《山东省国有土地使用权出让收支管理办法》和《山东省土地储备资金财务管理暂行办法》执行，主要包括征地和拆迁补偿费用、收购和收回土地的相关费用、配套设施建设和场地平整等土地前期开发费用，土地储备机构或区政府向银行或其他金融机构贷款利息支出，规划、测绘、评估、审计和出让工作中发生的有关费用，以及支付给土地开发整理单位的管理费用。
　　建立“两改”项目土地开发整理成本的审核确认机制。财政部门应会同国土资源房管、城乡建设、审计等部门成立成本审核小组，审核小组可选取政府采购招标确定的中介机构进行审计，审计报告由审核小组审核确认。
　　五、搭建“两改”资金平台，加强“两改”项目土地开发整理资金管理
　　各区政府要在进一步加强现有的区城市建设基金账户管理的基础上，搭建“两改”资金平台，多渠道筹措“两改”项目土地开发整理所需资金。一是区政府自筹资金，由各区政府按照“移丰补欠、综合平衡”的原则，在区城市建设基金中统一筹措。二是市政府土地出让收入返还各区资金，“两改”项目土地出让收入按照“收支两条线”规定全额上缴市财政，崂山、黄岛、城阳、李沧四区按照土地出让总收入扣除有关基金后的100%进行返还（含应支付的土地开发整理成本，下同）；市南、市北、四方三区按照土地出让总收入扣除有关基金后的90%进行返还。三是对于区政府筹资确有困难的，市土地储备机构可以协助区政府，通过多种方式向银行或其他金融机构进行融资。
　　“两改”项目土地开发整理资金，应全额纳入区城市建设基金账户，并以区为单位封闭运作，实行区域内拆建分离、移丰补欠、综合平衡、专款专用，剩余资金可用于区域内土地开发整理项目,以及廉租住房等保障性住房建设。“两改”项目土地开发整理资金不得挪作他用。
　　六、加强“两改”项目考核和监督，保证“两改”工作顺利进行
　　建立“两改”项目土地开发整理工作考核机制。对列入市年度计划的“两改”项目，市政府和区政府签定《“两改”项目土地开发整理目标责任书》，明确工作目标、责任分工、奖惩办法。奖惩办法由市财政部门会同市国土资源房管、城乡建设、审计等部门制定并报市政府批准后实施。对未按照《“两改”项目土地开发整理目标责任书》确定时限完成任务的区，可以在“两改”项目土地出让总收入中提取一定比例的资金，作为奖惩资金。土地出让收入扣除奖惩资金后，再按政策规定向区政府进行资金返还。
　　财政和审计部门要加强对区政府、国土资源房管及有关部门“两改”资金的监督管理，确保资金分配、使用的合理高效。
　　对在“两改”工作中弄虚作假、违法违纪的单位和个人，依法由有关部门查处。
　　本通知适用于市内七区，五市可参照执行。
　　本通知自下发之日起实施，此前我市下发文件与本通知不一致的，以本通知为准。

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