关于加快发展公共租赁住房的实施意见(二○一○年九月二十七日)
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  • 年度期数 2010年度第19期
  • 总期刊数 总第212期
  • 成文日期 2010-11-11
  • 编号 青政办发〔2010〕32号
  • 各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
      为进一步完善我市住房保障体系,加快发展公共租赁住房,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和省政府办公厅《转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知》(鲁政办发〔2010〕45号)精神,结合我市实际,制定本实施意见。
      一、指导思想和基本原则
      (一)指导思想。发展公共租赁住房要以科学发展观为指导,按照“保障民生、改善民生”的要求,进一步完善住房保障体系,大力推进房源建筹,积极培育和发展住房租赁市场,着力解决城市低收入家庭住房困难问题、逐步将新就业职工和外来务工人员纳入保障范畴,努力实现人民群众“住有所居”的目标。
      (二)基本原则。
      1政府主导,社会参与。加大政府对公共租赁住房建设的投入,制定和落实鼓励各类企业和其他机构投资、经营公共租赁住房的政策措施;实现公共租赁住房经营与管理市场化运作。
      2全市统筹,以区市为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定,统筹规划;区市政府是公共租赁住房工作的责任主体,应因地制宜、规范管理,组织开展本区市公共租赁住房的具体工作。公共租赁住房需求量较大和市场小户型租赁住房供应紧张的区市,要加快公共租赁住房工作进度,力争3年内取得明显成效,使低收入家庭和新就业职工等特殊群体的住房困难逐步得到缓解。
      3统筹规划,分步实施。认真分析城市低收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员的住房需求,科学制定公共租赁住房发展规划和年度实施计划,并纳入2011-2013年住房保障规划,分年度组织实施。
      4科学规划,合理布局。公共租赁住房发展应符合城市总体规划、近期建设规划和产业布局,充分考虑供应对象的就业和生活要求。集中建设的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排,并同步做好小区内外配套设施建设。
      二、管理部门和职责
      市、区市房屋行政管理部门是公共租赁住房的行政主管部门。市、区市住房保障机构负责辖区公共租赁住房的具体管理工作。要进一步健全住房保障机构,落实人员和经费,确保公共租赁住房工作顺利实施。
      发展改革、财政、城乡建设、国土资源、民政、规划、价格、监察、人力资源和社会保障、公安、金融、税务、工商、住房公积金等部门按照职责分工,负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。
      三、房源建设和筹集
      (一)积极拓展房源筹集渠道。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道建设和筹集。其中新建公共租赁住房主要采取分散配建和集中建设相结合的方式。政府投资新建的公共租赁住房,由各区市政府根据市政府公布的住房保障规划和年度建设计划,落实建设项目,组织实施建设。外来务工人员相对集中的开发区、工业(产业)园区,区市政府应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。住房困难职工较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下,经市政府批准,可以利用自用土地建设公共租赁住房,优先向本企业符合条件的职工出租,但不得出售。建立多元化的运行机制,鼓励各类企业投资和持有公共租赁住房产权,负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。
      (二)建立稳定的资金渠道。公共租赁住房的建设遵循“谁投资、谁收益”的原则,根据投资主体不同,其资金来源主要包括:
      1市、区市财政预算安排的资金;
      2上级财政预算安排的专项资金;
      3各类企业和其他机构自筹的建设资金;
      4通过投融资方式筹集的建设资金;
      5社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金;
      6经市政府批准可纳入公共租赁住房筹集使用的其他资金。
      (三)明确房源要求和建设标准。公共租赁住房主要解决阶段性住房困难,满足基本居住需求,既可以是成套住房,也可以是宿舍形式的住房。新建的成套公共租赁住房,应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素,合理确定套型比例和结构,套型建筑面积严格控制在60平方米以内。公共租赁住房应根据不同的承租群体,按照规定的装修和配套标准,进行相应的装修,配备必要的生活设施,其中政府投资建筹的公共租赁住房应严格执行《青岛市廉租住房和公共租赁住房装修及配套标准》。公共租赁住房应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。以宿舍形式建设的公共租赁住房,应符合建设部《宿舍建筑设计规范》以及省市有关建筑标准、规范和规定。
      四、准入管理
      (一)合理确定公共租赁住房准入条件。公共租赁住房供应对象主要为城市低收入住房困难家庭、引进人才、新就业职工中的住房困难群体和外来务工人员。
      1政府投资建筹的公共租赁住房准入条件应根据本地经济发展水平和财力状况合理确定,现阶段主要面向符合我市经济适用住房购买条件、确无力购买的城市低收入住房困难家庭,以及人才主管部门认定的引进人才供应。今后可根据经济发展水平和财力状况逐步扩大保障范围。
      2企业和其他社会机构投资建筹的公共租赁住房主要面向新就业职工和外来务工人员供应。新就业职工主要是在本市工作一定年限的大中专院校毕业生;外来务工人员主要是有稳定职业、在本市居住一定年限以上的非本地职工。各区市可根据实际和需要确定具体申请条件,报市住房保障机构备案。
      (二)严格申请审核程序。城市低收入住房困难家庭申请公共租赁住房的,应当向户籍所在地街道办事处提出书面申请,提供相关证明材料。各相关部门应严格按照市政府办公厅《关于公共租赁住房配租管理的意见》(青政办字〔2009〕146号)等规定的程序和职责分工进行资格审核和轮候配租。新就业职工、外来务工人员申请公共租赁住房由其所在单位统一向单位所在地的区市住房保障机构提出。申请单位在申请时必须明确入住人员名单,并对入住人员以及提供材料的真实性予以负责。其中新就业职工、外来务工人员申请由用人单位自建的集体宿舍、职工公寓、人才公寓等公共租赁住房的,申请人直接向用人单位申请。用工单位对申请人提供的相关证明材料进行审查,对经审核符合条件的申请人,予以配租,配租情况应当报区市住房保障机构备案。
      五、租赁管理
      (一)加强公共租赁住房产权管理。政府投资建设的公共租赁住房竣工验收后,由房屋行政管理部门按规定接管为直管国有房产,委托房屋所在地的房产经营单位管理。企业和其他机构投资建设的公共租赁住房,投资机构应在项目建成后,按照规定办理权属登记。房屋产权登记部门在办理权属登记时,应在房地产登记簿和权属证书注明“公共租赁住房”。
      (二)合理确定租赁价格。公共租赁住房对不同承租群体实行不高于市场租金的级差化租金。政府投资的公共租赁住房租金标准按照同地段住宅市场租金下浮一定比例确定。市场租金委托具备专业资质的中介机构评估测定。企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金标准由投资机构自行制定,报房屋所在地的区市价格行政管理部门和房屋行政管理部门备案。公共租赁住房租金实行动态调整,原则上每3年向社会公布一次。
      (三)加强租金收支管理。政府投资建设的公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款,以及公共租赁住房的维护、管理、支付房屋空置期物业管理、物业费补助和投资补助等。承租人应根据合同约定,按时支付租金和其他费用,对承租人拖欠租金及其他费用的,可以通报所在单位,从其工资收入中直接划扣。用人单位集体安排承租的,应配合房产经营单位建立租金支付或租金汇交制度。
      (四)规范租赁行为。公共租赁住房实行有限期租赁。公共租赁住房出租人(包括公共租赁住房产权人或其委托的经营单位)应当与承租人签订租赁合同,并使用统一的租赁合同示范文本。公共租赁住房租赁合同期限一般为3年。租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。用人单位集体租赁的,出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。公共租赁住房承租人应当按照合同约定,合理使用公共租赁住房,不得转借、转租、闲置,不得擅自改变房屋结构和房屋用途,不得用于从事其他经营活动。
      (五)强化退出管理。租赁双方应严格按合同约定承担责任和义务,对承租人有下列情况之一的,出租人应与其解除或终止租赁合同。
      1将所承租的公共租赁住房转借、转租的;
      2擅自改变承租住房居住用途的;
      3购买住房或享受其他住房保障政策的;
      4在租期届满时经审查不再符合保障条件的;
      5其他违反租赁合同约定的情况。
      对承租人腾退房屋确有特殊困难的,可给予一定期限的过渡期;过渡期届满后拒不腾退住房的由出租人依法予以强制收回。在腾退期间,按照市场租金上浮一定比例收缴房租。
      (六)加强续租管理。租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的,承租人应在合同期满前3个月提出申请。经区市住房保障机构按规定程序会同有关部门复核符合条件的,重新确定配租资格,续签租赁合同。租赁合同期满未提出续租申请,或虽提出申请但经复核不符合条件的,应当在合同约定时限内退出承租的公共租赁住房。
      (七)规范物业服务。政府投资集中建设的公共租赁住房项目,由项目所在地房产经营单位统一负责管理和物业服务工作;对分散配建或购买的公共租赁住房项目,其物业服务纳入所在项目实行统一的物业管理。对承租政府投资建筹的公共租赁住房的低收入家庭,根据其家庭收入可予以适当补助,补助资金从租金收入中列支。
      六、优惠政策
      (一)保障土地供应。公共租赁住房建设用地要纳入年度土地供应计划,实行计划单列、专地专供,予以重点保障。面向经济适用住房保障对象供应的公共租赁住房,建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房,建设用地可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件,所建住房只能租赁、不得出售。
      (二)落实政策优惠。公共租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各事权单位按城市基础设施配套费配套范围负责配套,建设费用由政府负担,列入年度财力计划。公共租赁住房的建设和运营,按国家有关规定享受税收优惠政策。政府投资建设的公共租赁住房,纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。企业利用厂区空闲土地新建公共租赁住房的,原用地性质可以保持不变。
      (三)维护投资权益。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。
      七、监督管理
      (一)加强动态监管。区市住房保障机构应当按年度会同同级民政等相关部门对公共租赁住房承租家庭人口、收入、住房、财产等情况进行复核,对不符合条件的,按照退出的规定办理。出租人应加强动态巡查,及时发现和查处违反租赁合同约定的行为。
      (二)强化监督检查。建立举报奖励制度,任何单位和个人有权对违反规定的行为进行举报,对查证属实的举报者给予奖励。对弄虚作假骗取配租资格的,由区市住房保障机构取消其配租资格,3年内不予受理其公共租赁住房配租申请,并由出租人收回住房,按市场租金追缴房租;对出具虚假证明的单位和个人,由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任,并对相关责任人依法处理。有关部门和单位工作人员,在公共租赁住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照有关规定给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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