关于推进“环湾保护、拥湾发展”战略若干土地扶持政策的意见(二○○八年八月十四日)
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  • 年度期数 2008年第14期
  • 总期刊数 总第164期
  • 编号 青政发〔2008〕40号
  •   为推进“环湾保护、拥湾发展”战略,调整优化城市空间布局,依据国家有关法律法规,按照统一规划、统一拆迁、统一储备、统一开发、统一供应的“五统一”原则和“搬一批、留一批、破一批”的要求,现就土地扶持政策提出以下意见:
      一、科学修编土地利用总体规划,优先保证用地计划指标
      (一)加快修编土地利用总体规划。根据“环湾保护、拥湾发展”战略规划,结合青岛市城市总体规划、环胶州湾各项产业规划,尽快对拥湾区域的土地利用现状进行调查,积极开展拥湾区域土地利用规划前期调研和修编工作,在新一轮土地利用总体规划修编时统筹兼顾,优先考虑,保证“环湾保护、拥湾发展”战略实施的用地需求。
      (二)优先保证用地计划指标。根据拥湾区域内项目用地及搬迁企业用地需求,在年度计划指标使用上予以适当倾斜,在保证全市重大项目用地基础上,优先保证拥湾区域用地计划指标。对因实施拥湾发展规划企业外迁到指定区域需新增建设用地计划指标的,土地利用年度计划指标随项目下达,保证外迁项目落地。
      二、统一土地补偿标准,推进老城区企业搬迁改造
      为促进实施“环湾保护、拥湾发展”战略,加快推进老城区企业搬迁改造,在总结推广已有的土地成片开发经验基础上,由国土部门会同规划部门根据青岛市城市总体规划、土地利用总体规划、老城区企业搬迁改造计划、相关区域概念规划、控制性详细规划等科学划定成片开发区域,并报市政府批准。近期,将按照“重点组团优先起步建设”的原则,划定市政府确定的重点组团区域的范围和边界。针对重点组团区域内企业和区域外企业搬迁,根据平衡性、延续性原则,因地制宜分别确定土地补偿标准,实施统一的搬迁补贴政策,以促进老城区企业搬迁改造工作顺利推进。
      (一)重点组团区域内企业土地补偿标准
      对市政府批准的重点组团区域,应统一规划、统一拆迁、统一储备、统一开发、统一供应,并实施资金封闭运作。在重点组团区域内,按照控制性详细规划确定统一的规划条件和用地性质,以平均容积率为基础进行地价评估,根据评估备案地价实施统一的土地补偿标准。各重点组团成片开发区域内的平均容积率和商住比例,由市规划部门负责确定。
      1.对破产企业,经市国企改革领导小组确定土地变现资金进入市财政平台的,土地补偿标准按评估备案地价的100%确定(含土地储备成本)。
      2.对一般搬迁企事业单位,土地补偿标准参照《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》(青政发〔2002〕103号)规定,依据不同企业情况,按评估备案地价的一定比例确定。其中,工业企业补偿标准按评估备案地价的90%确定;物流、仓储企业补偿标准按评估备案地价的50%确定,最高不超过70%。
      3.对特殊搬迁企业,土地补偿标准由市政府相关部门一事一议,报市政府批准确定。
      4.对重点组团区域内“城中村”集体土地或“农转非”国有土地的征收补偿,按照《青岛市人民政府关于进一步加强土地征用工作的意见》(青政发〔2004〕25号)规定执行。涉及留用经济发展用地的,土地补偿标准按评估备案地价的80%确定(含土地储备成本),同时对地上附着物和青苗进行适当补偿,土地和地上物补偿总额不得超过评估备案地价总额的90%(含土地储备成本)。
      (二)重点组团区域外列入老城区企业搬迁计划的企业土地补偿标准
      对市政府确定的重点组团区域外,为贯彻“环湾保护、拥湾发展”战略列入老城区企业搬迁计划的企业,其土地补偿标准依据《山东省人民政府关于加强土地资产管理促进全省经济发展的意见》(鲁政发〔1998〕46号)、《青岛市人民政府关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》(青政发〔2002〕103号)等规定执行,对规划为住宅用地的,应按规定配建一定比例的限价商品住房,其土地补偿标准按土地出让成交地价总额扣除国有土地收益基金和农业土地开发资金的80%确定(含地上物残值补偿和土地储备成本)。
      三、提供用地政策支持,促进保留企业优化升级
      积极支持拥湾区域内企业利用工业厂房、仓储用房等存量房地产兴办信息服务、研发设计、创意产业、总部经济、楼宇经济等现代服务业(房地产开发除外),土地用途和使用权人可暂不变更。
      对不改变用途但因融资等原因需要办理土地出让手续的,依据《山东省国土资源厅关于国有土地使用权出让中有关问题的意见》(鲁国土资发〔2003〕192号)等规定,可以协议方式办理土地出让手续,按照评估备案地价的50%缴纳土地出让金。
      四、鼓励节约集约用地,提高土地利用效率
      适当提高建设用地规划指标。对新建项目,按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)等规定,依据控制性详细规划,进一步提高规划容积率等建设指标,促进土地节约集约利用。对已经供地的工业项目,鼓励建设多层厂房和标准厂房。
      对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收城市建设配套费和土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收城市建设配套费和土地价款。鼓励开发利用地下空间,对拥湾区域内利用地下空间进行开发建设的,土地出让金给予一定比例的优惠,按照相应用途基准地价的20%确定(直接按照地下建筑所占土地面积计算);其中建设公用设施的,免收土地出让金。
      五、加大拥湾区域内保障性住房建设力度,促进民生发展
      为切实落实《青岛市人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》(青政发〔2007〕28号)要求,加大保障性住房建设力度,在拥湾区域内凡规划为住宅开发的,必须按年度计划配建一定比例的保障性住房。其中,重点组团区域内规划为住宅用地的,保障性住房与商品住房的建设比例为3∶7;重点组团区域外列入老城区企业搬迁计划的搬迁企业规划为住宅用地的,配建限价商品住房,限价商品住房与商品住房的建设比例为5∶5,对规划公共用地占搬迁企业用地超过10%的,其限价商品住房与商品住房的建设比例为3∶7。
      六、创新开发机制,加大储备土地前期开发力度
      按照政府主导、企业参与、市场运作的原则,创新土地前期开发运作机制,积极引进国内外一流的大公司作为开发主体,实施统一规划,成片开发,加大储备土地的前期开发整理力度。
      对封闭运作的重点组团区域,由市政府指定的国有投资企业或政府有关部门作为拆迁实施单位,负责实施重点组团区域的拆迁补偿安置,理顺产权关系;完成拆迁补偿安置后的土地,由政府土地储备机构统一收回纳入储备。
      对重点组团区域内完成规划、拆迁和征收工作后纳入政府储备的土地,根据国发〔2008〕3号和《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》(国土资发〔2007〕277号)精神,由政府土地储备机构通过公开招标方式选择土地前期开发单位,负责开发区域内土地平整,道路、给排水、供电、供气、供热、污水处理、通讯等基础设施建设。开发土地纳入储备出让后,出让总价款按规定提取国有土地收益基金和农业土地开发资金,剩余部分的85%返还征地拆迁和土地前期开发实施单位,包干使用,专项用于成片区域内的征地拆迁补偿、土地前期开发和基础设施配套建设,资金的拨付和使用须严格按照土地出让收支管理有关规定执行,市有关部门要及时进行审计。扣除拆迁补偿、土地前期开发和基础设施配套建设后的土地净收益,由市政府统筹安排使用。
      七、建立“绿色通道”,提高办事效率
      各区市各有关部门要站在全局高度,围绕“环湾保护、拥湾发展”战略的目标任务和要求,明确责任,加强协作,对涉及拥湾区域内项目立项、规划、资金拨付、土地管理、企业搬迁等根据职责分工建立“绿色通道”,加快办理进程,促进“环湾保护、拥湾发展”战略顺利实施。市国土资源房管部门要设立专门机构,对拥湾区域内农用地转用、土地征收、土地供应、产权登记等用地手续,实行一级受理、统一办理;对因实施拥湾发展战略外迁的企业,免收搬迁企业土地、房屋档案查询费,减半收取搬迁企业土地、房屋登记费。
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