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关于进一步加强房地产市场规范化管理的意见(二○○六年七月十二日)
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  • 年度期数 2006年第12期
  • 总期刊数 总第119期
  • 成文日期 2006-08-30
  • 编号 青政办发〔2006〕66号
  • 各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
      为深入贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神,进一步规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设全过程监管,针对当前房地产市场存在的问题,现就加强我市房地产市场规范化管理工作提出以下意见:
      一、进一步提高加强房地产市场规范化管理重要性的认识
      保持房地产业的健康发展对全市经济发展具有重要意义。经过近几年的持续整顿,我市房地产市场秩序明显好转,房地产市场逐步走上了依法管理的轨道。但是,由于房地产行业投资大、周期长,涉及的环节多,情况复杂,房地产市场不规范的状况还未得到根本扭转,部分企业诚信度差、管理水平低,不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生,影响了房地产市场规范化管理。各级各有关部门要从促进城市建设和国民经济协调发展、满足群众的住房需求、维护社会稳定的大局出发,高度重视房地产市场规范化管理,各司其职,加大监管力度,促进我市房地产业的健康发展。
      二、明确职责,全面实施房地产市场规范化管理
      (一)规范房地产开发企业管理
      1规范企业内部管理
      要积极引导和推动房地产开发企业建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。引导企业建立市场和政策研究机制,提高决策力;建立资金控制机制,提高抗风险能力;建立产品研发和质量保障机制,提高市场竞争力。
      2规范房地产市场准入和清出管理
      房地产开发企业应当依据资质等级,在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。房地产开发主管部门应当严格开发资质管理,对开发企业的专业技术人员、开发业绩等资质条件,以独立企业法人为审核单位;对在规定的期限内不按时开竣工、无开发项目或有其他违法行为的,依法降低或注销其开发资质。工商行政管理部门应当严格企业注册资金管理,依法打击虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为。
      (二)规范房地产开发管理
      1规范开发计划管理
      充分发挥房地产开发计划对房地产市场的指导和调控作用。市建设行政主管部门会同有关部门,编制我市房地产开发年度计划。市国土资源房管、规划等部门要严格执行房地产开发年度计划,未列入开发年度计划的项目,不得办理相关手续。
      房地产开发企业应当严格执行房地产开发年度计划。对不严格执行计划、不按时开竣工的,市发改、建设和国土资源房管等部门要按照有关规定进行处理。
      2规范开发用地管理
      国土资源房管、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管。市国土资源房管部门应依据房地产开发年度计划编制年度用地计划。房地产开发主管部门应组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见。规划部门应对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见,作为房地产开发用地出让或划拨的依据之一。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按期开工,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。
      房地产开发企业必须按照国有土地使用权出让合同的约定支付土地出让金,并按合同约定的动工时间进行开发建设。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设、利用集体土地进行房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发等行为,市国土资源房管部门应依法查处。
      3规范规划控制管理
      房地产开发必须符合全市土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划,房地产开发企业必须严格按照规划许可限定的范围进行开发建设,严禁未经规划许可擅自开发建设或超出规划许可范围开发建设。城市管理行政执法部门对于企业未领取《建设工程规划许可证》擅自开发建设以及未按规划审批要求进行开发建设的,要依法查处。
      4规范房屋拆迁管理
      房地产开发企业应当严格执行城镇房屋拆迁年度计划,依法申请拆迁许可,并按程序实施房屋拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下,不得实施拆迁。拆迁评估机构要按照规定,独立、客观、公正地实施拆迁评估。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁,未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除,以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫被拆迁人签订协议或搬迁以及违法进行拆迁评估等行为,各级房屋拆迁管理部门应当依法查处。
      5规范施工管理
      房地产开发企业应当严格执行有关施工、监理等方面的规定,依法办理招标投标、委托监理、施工许可等手续。对应招标而未招标、未实施监理、未经施工许可擅自开工,明示或暗示勘查、施工、监理单位违反强制性标准,明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件设备等行为,建筑工程主管部门应当依法查处。
      6规范项目手册管理
      房地产开发企业在取得房地产开发用地使用权后,必须按规定领取项目手册,如实填写、记录房地产开发建设经营情况、物业管理情况,及相关管理部门对项目开发建设经营活动的有关意见,并根据工程进度到房地产开发主管部门办理备案手续。未依法领取项目手册或未按规定办理备案手续的,开发主管部门应当按规定查处。
      7规范项目资本金管理
      房地产开发企业在项目开工建设之前,应当办理项目资本金监管手续,领取经营权证明。未办理资本金监管手续或未取得开发经营权证明擅自进行开发经营的,房地产开发主管部门应当依法查处;恶意拖欠工程款的,建筑工程主管部门应当依照有关规定查处。
      8规范竣工综合验收管理
      房地产开发项目竣工后,房地产开发企业必须按规定办理综合验收备案。开发项目经综合验收备案后方可交付使用。将未经综合验收或综合验收不合格的房屋交付使用的,房地产开发主管部门和城市管理行政执法部门应按职责依法查处。
      (三)规范房地产经营管理
      1规范预(销)售管理
      (1)规范商品房预(销)售管理。房地产开发企业预(销)售商品房屋,应当取得商品房预售许可证。对未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款,以及不按规定向购房人出示预售许可证的,市国土资源房管部门应当依法查处。
      房地产开发企业预(销)售商品房时,必须在售楼处明显位置悬挂服务承诺牌和服务告知牌,向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性,并把购买商品房应当注意的事项告知购房人。未实行服务承诺和服务告知制度的,房地产开发主管部门应当依法查处。
      (2)规范商品房销售网上备案管理。房地产开发企业预(销)售商品房屋,应当通过市房地产市场信息系统统一进行。对于未通过市房地产市场信息系统统一预(销)售,囤积房源、恶意哄抬房价扰乱市场秩序的,国土资源房管部门应当依法查处。
      (3)规范房地产广告管理。房地产开发企业发布商品房预(销)售宣传广告,应当严格执行《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》有关规定,确保广告内容真实、合法、科学、准确。房地产广告和宣传资料中明示或承诺的主要内容和事项,应在商品房买卖合同中予以明确。企业违法发布房地产广告或发布虚假广告的,工商行政管理部门应当依法查处。
      (4)规范商品房买卖合同管理。房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同,应当使用由市建设、工商行政管理部门统一监制的《青岛市商品房买卖合同》示范文本。凡已纳入市房地产市场信息系统的,必须使用市房地产信息系统提供的电子合同示范文本。房地产开发主管部门、工商行政管理部门和国土资源房管部门应当在各自的职责范围内,加强对合同的监管,严厉打击各类房地产合同欺诈行为,切实保护消费者的合法权益。
      (5)规范商品房面积计算标准和方法。房地产开发企业交付商品房时,应当向购房人提供由具有相应资质的测绘单位出具的,且已在房地产经营主管部门备案的商品房面积测绘证明文件。国土资源房管部门应当加大查处力度,严厉打击商品房面积计算、分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益,以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
      (6)规范商品房使用手册管理。房地产开发企业按照合同约定交付商品房时,应当向房屋购买人提供由开发主管部门统一监制的《青岛市商品住宅使用手册》,并按约定承担保修责任。企业未按规定提供《青岛市商品住宅使用手册》或者未按约定进行保修的,房地产开发主管部门应当按规定查处。
      2规范售后服务管理
      房地产开发企业应当依法设立商品房售后服务机构,公布售后服务电话,受理房屋买受人的投诉,承担保修期内商品房屋的维修和保修责任。未设立售后服务机构、不承担保修责任、推诿或不认真处理投诉的,房地产开发主管部门应当依法查处。
      3规范房地产金融管理
      各商业银行要认真贯彻国家金融宏观调控政策,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,调整和改善住房贷款结构,支持普通商品住房建设和合理住房消费,改进住房金融服务和风险管理,促进房地产金融健康发展。
      4规范房地产价格管理
      房地产开发企业在销售房屋时,应当严格执行商品房明码标价的有关规定,做到价格公开透明;对经济适用住房,应当严格执行价格行政主管部门会同有关部门核定的价格,价格行政主管部门应当对全市经济适用住房在开工之前统一核定基准价格;对普通商品住房,应当严格执行政府规定的销售限价。价格行政主管部门应当加强监督检查,对违价行为依法严肃查处。
      5规范房地产税收管理
      严格执行国家对房地产行业的税收政策,大力推进依法行政,发挥税收调节作用,促进房地产市场规范、持续、稳定、健康发展。深化房地产税收“一体化”管理,强化税收征管,推进税收征管的科学化、精细化、规范化,提高税收征管质效。进一步整顿和规范房地产行业税收秩序,深入开展房地产行业税收专项检查,营造诚信和谐的税收环境。大力推进社会综合治税,进一步加强部门配合协作,充分发挥有关职能部门协税护税的作用,丰富税源管理信息,强化房地产行业的税源监控,提高税收管理社会化水平。推进房地产行业税收科学化管理,完善房地产税收管理软件,全面推行机开房地产预售款专用收据和专用发票,发挥“以票控税”的作用,规范和强化“二手税”交易的税收征管,深入落实“先税后证”的措施,完善“二手房”计税最低限价,减少税款流失。
      三、采取有效措施,积极推进房地产市场规范化管理
      (一)强化组织保障
      由市建设行政主管部门牵头,发改、工商、规划、国土资源房管、金融、物价、税务等部门参加,建立青岛市房地产市场规范化管理工作联席会议制度,定期召开会议,通报房地产市场规范化管理工作进展情况,及时研究解决遇到的问题。
      (二)强化制度保障
      建立房地产市场规范化管理考评制度。由市建设行政主管部门牵头,联席会议各成员单位根据职责分工,按照房地产市场规范化管理的要求设置相应指标,并根据指标性质和企业规范化程度赋予不同分值,建立房地产市场规范化管理综合评价体系。联席会议各成员单位定期提供职责范围内对企业的奖惩情况,由市建设行政主管部门汇总后对企业的规范化情况进行考核和评优,并通报考核结果。
      (三)强化政策保障
      建立健全三色通道制度,根据房地产开发企业规范化程度,对房地产开发企业实施差别管理,引导房地产开发企业加强规范化建设、规范化开发、规范化经营。对于信誉好、管理规范的,开通绿色通道,给予政策支持,扶持其做大做强;对运作不规范的,纳入黄色通道,责令限期整改;对有违法违规行为的,纳入红色通道,依法给予降低或注销开发资质的处理。
      (四)强化宣传引导
      结合年度考核和评优活动,对内部管理机制健全、开发项目手续齐备、经营行为合法规范的房地产开发企业予以表彰,引导和带动房地产开发企业完善管理、依法开发、诚信经营,借助社会舆论的力量推动规范化管理工作。
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