关于促进房地产市场持续健康发展若干问题的通知(二○○五年二月三日)
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  • 年度期数 2005年第4期
  • 总期刊数 总第91期
  • 成文日期 2005-03-16
  • 编号 青政发〔2005〕2号
  • 各区、市人民政府,市政府各部门、市直各单位:
      近年来,我市深入贯彻落实国家住房制度改革政策,大力推进住房市场化、商品化进程,住房消费有效启动,房地产市场日趋活跃,居民住房条件进一步改善,以住宅为主的房地产业日渐成为拉动经济增长、推动城市发展和提高人民生活水平的重要产业。但应当看到,房地产业发展过程中仍存在诸多问题,影响了房地产市场的健康发展。根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)和省政府《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(鲁政发〔2003〕116号)精神,为加强政府对房地产市场的宏观调控和监管能力,规范开发经营行为,促进房地产市场持续健康发展,现就有关问题通知如下:
      一、强化规划和计划控制,增强政府宏观调控能力
      (一)充分发挥城市规划的先导和调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中,要合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率、建筑密度等,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目,并合理配置路、水、电、热、气、通讯等市政配套设施。规划部门要严格按照已批准的控制性详细规划,成片或成街坊地审批房地产开发项目修建性详细规划。建设单位(开发企业)不得随意变更已批准的项目性质和规划指标,确需变更的,须报原批准机关依法审批。
      (二)编制房地产开发中长期规划和年度计划。要统筹考虑人口增长、住房改善、外来人口增加、旧城改造等带来的住房需求,编制房地产开发的中长期规划和年度计划,建立房地产开发项目库,实行数字化、动态化、集中化管理。要严格依据开发年度计划供应房地产用地,进行开发建设,真正实现“统一规划、成片开发”,严禁零星出让土地,促进土地集约化利用。未经核准或备案的房地产项目,土地部门不得办理土地出让或划拨手续,其他相关部门不得办理一切前期审批手续。
      (三)完善房地产开发用地出让机制。按照国家法律法规规定,对房地产开发用地出让实行招标、拍卖、挂牌等方式。根据项目性质,合理确定土地的具体出让方式。对高档商品住房项目,采取公开拍卖的方式,由市场自行调节;对普通商品住房项目,采取附条件挂牌或招标的方式,适当控制土地价格;对经济适用住房项目,依法采取划拨方式,切实降低土地成本。
      二、加强市场监管,规范开发经营行为
      (一)建立项目建设条件意见书制度。房地产开发管理部门要对拟开发地块是否具备开发条件,包括市政配套、拆迁安置方案、公用设施的落实,以及各类设施产权的界定等提出要求,作为开发项目用地出让或划拨的依据,确保小区建设与配套同时进行,建设与管理有机衔接。
      (二)加强开发项目管理。开发项目在具有已批准的修建性详细规划、符合开发年度计划(涉及拆迁的,还须符合拆迁年度计划),取得项目建设条件意见书后,方可出让。重要地段或成片开发项目必须由市政府集中审批。禁止以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地,转用于房地产开发经营。
      (三)严格开发资格管理。房地产开发管理部门要严格技术人员、注册资本、开发项目审查;工商主管部门要积极配合,在办理注册手续时应当听取房地产开发管理部门的意见,房地产开发管理部门要及时出具书面意见。开发、规划、土地、工商、税务等部门要加强联动、互相配合,实行信息共享,强化执法检查,适当控制新增开发企业数量,逐步淘汰“小、散、差”企业。
      (四)建立开发项目资本金监管制度。项目资本金不得低于项目总投资的35%。房地产开发管理部门要将项目资本金监管与资质管理结合起来,解决项目投资总额与企业注册资本相差悬殊,项目开发与配套设施脱节,工程款和民工工资拖欠以及“半拉子”工程等问题,降低项目运作风险。
      (五)严格拆迁许可管理。严格执行《青岛市人民政府关于严格城市房屋拆迁管理的通知》(青政发〔2004〕62号),拆迁方案在经过公示,并经95%以上的拟被拆迁人同意后,方可发放《拆迁许可证》,以维护群众合法权益。
      (六)加强开发项目经营许可管理。房地产开发管理部门要强化经营许可管理,提前确定项目性质、建设周期、建造质量以及项目经营、预销售和产权移交等建设单位应承担的责任,从源头上保障项目规范运作。
      (七)强化项目手册备案。房地产开发管理部门要及时收集开发项目建设过程中的主要事项和相关部门的审查处理意见,动态掌握项目开发建设经营全过程情况,监督开发企业按规定建造优质产品。
      (八)规范开发项目转让。开发企业转让项目须足额支付土地出让金和城市基础设施配套费,投入开发建设的资金(不含土地出让金和各类配套规费)达到总投资25%以上。除法院判决外,开发项目的受让方必须是经审验合格的不低于相应资质条件的开发企业。受让方必须持房地产开发管理部门出具的审查意见,方可到土地部门办理土地产权证书过户手续。
      (九)实行预售许可和销售合同备案制度。房地产开发管理部门、国土资源房管部门要加强商品房预销售的管理,并会同工商部门做好购房合同的备案管理,动态监控交易行为,杜绝违规预销售和“缺斤短两”、“一房两售”等现象。房地产开发管理部门、工商部门要严格商品房广告备案,防止虚假广告及其带来的社会纠纷。
      (十)加强综合验收备案。确保新建小区的市政配套设施、居委会、物业管理用房等公用设施与小区同步建设并按时移交,为基层组织建设、群众生活改善、功能配套完善奠定基础。未进行综合验收备案或综合验收备案不合格的开发项目,不得交付使用;擅自交付使用的,由房地产开发管理部门依法给予行政处罚。
      三、标本兼治综合治理,提升产业管理水平
      (一)整顿和规范房地产市场。工商部门要加强购房合同文本的管理,严格审查格式条款内容,杜绝侵害消费者合法权益的“霸王”条款。重点对房地产市场中存在的无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告、偷税漏税等违法违规行为,加大打击处罚力度,使违法违规者付出代价,为广大消费者提供良好的市场环境。
      (二)建立房地产市场信息系统和预警预报体系。房地产开发管理部门要加强与规划、土地、工商、统计、金融等部门的协调联动,全面、准确、及时地收集房地产业基础数据,结合开发项目库建设,建立健全以楼盘表为核心的房地产市场信息系统和预警预报体系,引导理性投资和消费。需政府承担的建设费用结合市信息化系统和电子政务一并落实。
      (三)完善房地产企业诚信体系。在实施房地产开发企业不良记录制度基础上,进一步明确考核的优劣标准,逐步建立涵盖整个产业链,内容包括企业业绩、相关部门评价、业主及社会评价等三方面的综合诚信评价体系,健全企业年度综合考核制度。将信用体系与企业资质年审、市场准入清出有机结合起来,形成房地产市场监管的长效机制。
      (四)加强房地产开发主体的扶持和培育力度。创造公正、公开、竞争、有序的市场环境,鼓励企业发挥技术优势、管理优势、资金优势,通过市场公平竞争做大做强。实行投资企业、开发企业分离,规范开发业绩认定,促进企业专业化经营,支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团,主导全市房地产开发市场。
      (五)积极推行康居示范工程创建活动。以环保、生态和智能为重点,以推行一次性装修为突破口,按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的原则,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计,全面提升住宅建设整体水平。
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