各市、区人民政府,市政府各部门,市直各单位:
        《青岛市房管体制改革方案》已经市政府同意,现印发给你们,望认真组织实施。

青岛市房管体制改革方案

　　为进一步深化住房制度改革,建立适应社会主义市场经济的房屋管理和经营维修新体制,制定本方案。

　　一、指导思想
　　以党的十五大和江泽民总书记“七·一”重要讲话精神为指导,认真贯彻住房制度改革、国有企业改革和机构改革的方针政策,理顺房产行政管理体制,重组民营化房屋维修体系,转变直管公房资产运营机制,实行政企分开、政资分开和政社分开,达到直管公房的房产行政管理权、房屋所有权和房产经营权“三权”分离,不断满足政府、社会和居民对房屋管理、维修、服务的需要。
　　二、主要工作
　　（一）理顺房产行政管理体制1.垂直管理。将现隶属于市南、市北、四方、李沧区政府的房产管理处（机关）整建制地收归市国土资源和房屋管理局,实行垂直管理。原属区房产管理处管辖的房产交易、租赁管理部门归并市房地产交易中心,作为该中心的分支机构,统一、规范其职能。
　　2.合并理顺。市内四区房产管理处（机关）垂直后,与本次机构改革中从原市土地局（规划局）分离出来的市内四区土地管理部门合并,按照机构改革的要求,整合理顺后作为市国土资源和房屋管理局的派出机构。
　   （二）建立新的房屋经营维修体系
　　1.原房屋经营维修单位整体改制,分流安置人员。对原区属房管所、修缮队（公司）等单位实行整体改制。原有人员获一次性经济补偿后,与原单位脱离用人关系,在批准的政策规定范围内自主选择:一是带资（补偿金）入股参与新组建的股份制、民营化的物业管理企业（以下简称民营物业公司）;二是带资走向市场自谋职业;三是自由组合开展多种经营;四是提前退休;五是进入街道办事处失业保障体系。
　　2.盘活存量资产,由民营物业公司买断经营。对原单位的国有固定资产评估折价,由参入重组的民营物业公司的职工持股买断,国有资产全部退出（折价资金可转换为政府对改革成本的投入）。
　　3.推举“发起人”,按法定程序组建民营物业公司。民营物业公司的“发起人”由主管部门提名,经原单位职工大会选举通过,报市房管体制改革领导小组办公室确认后,由其具体牵头承办新公司的组建工作。新公司的成员和职工,由“发起人”从原单位分流人员中选聘,带资入股,既为股东,又为劳动者。4.民营物业公司通过竞争获得直管公房的经营权,并与委托部门建立契约关系。为确保新老体制的平稳过渡,国有房产营运部门可在前三年通过议标方式,将直管公房协议委托民营物业公司经营,三年后再实行公开竞争。民营物业公司按契约的规定对直管公房进行经营管理、维修服务,同时面向社会的物业管理市场,不断拓宽物业管理的范围,大力开展与房屋经营相关的业务,在市场竞争中求生存、图发展。5.民营物业公司通过市场整合,形成经营服务网络。民营物业公司以“快捷、优质、低偿”为宗旨,通过争创品牌,优胜劣汰,形成竞争有序、运转高效、服务优良,点、线、面相结合的房屋经营维修新体系,为市民提供快捷、方便、优质的服务。
　　6.民营物业公司的人事、党、团等关系,按有关规定进行管理。分流人员组成的其他形式的企业和进入保障体系的人员的人事、党、团等关系,实行属地化管理。
　   （三）转变直管公房经营机制
　　1.加快剩余直管公有住房的出售。对剩余直管公有住房由房改部门分类研究,采取不同的促售措施,通过最大限度的房产自有化,促进房屋维修服务社会化、市场化。
　　2.建立直管公有非住宅房屋的分类经营价格体系。对现有的直管公有非住宅,逐步实行不同的租金标准,党、政、群机关和非经营性事业单位用房仍实行政府指令性租金标准;商业、生产经营性房屋逐步放开,通过公开招标、拍卖承租权等市场竞争形式推行协议租金制,使国有房产最大限度地保值增值。
　　3.改进资产营运形式。将全市90余万平方米直管公有非住宅房屋和剩余的150余万平方米的直管公有住宅房屋,全部委托市房产置业集团有限公司营运。其中,党政机关和非经营性事业单位用房和住宅房屋仍按实物管理的模式,实行保值目标管理;其他直管公房通过估价定值,纳入国有资产营运体系,实行价值形态管理,进行增值目标、指标化考核。市房产置业集团有限公司再通过契约合同方式,将房屋委托给中标的物业管理企业经营维修（其中公有住房的租金和售价仍按房改政策执行）。按照政事分开、政资分开和政社分开的原则,市国土资源和房屋管理局不再直接经营管理国有房产。
　　三、相关政策
　   （一）人员分流安置政策。依据有关政策规定,对分流人员实行分类安置。基本原则是:1.拟“持股”加入新组建民营物业公司的,按规定发给一次性经济补偿作为入股资金;同时,通过“持股”,享受政府给予民营物业公司的政策支持。2.不参股加入民营物业公司,选择其他自谋职业等出路的,按规定给予一次性经济补偿,包括经济补偿金,两年度的失业保险金和一定的再就业补助金。3.患病和工伤人员按有关规定予以医疗补助和管理。4.具备条件的,允许提前退休。凡到2001年底,距法定退休年龄5年以内（含5年）或工龄满30年的职工,允许按事业单位的相关规定提前办理退休。5.已离休、退休人员由市国土资源和房屋管理局的派出机构管理。
　   （二）改革成本和资金来源。改革成本包括,分流安置富余职工解除劳动关系的补偿金和原房管所、修缮队等整体改制单位所需偿还的债务,以及建立民营物业公司所需的启动资金。资金来源包括依据财政部、建设部《关于房管机构转制资金有关问题的通知》（财规〔2000〕24号）规定,从直管公房出售资金中提取15%专款以及原单位固定资产评估折价资金。
　　四、方法步骤
　   （一）理顺体制。区房产行政管理部门（机关）垂直后与区土地部门合并,作为市国土资源和房屋管理局的派出机构,名称为“青岛市国土资源和房屋管理局××区分局。”市编制部门按照“精简、效能、统一”的原则,进行“三定”,“三定”后的超编人员和不符合机关工作条件的人员按本方案确定的原则分流安置。同时,对原区属房产经营单位进行改制,分流安置富余人员,重组民营化的物业管理企业。
　   （二）整体改制。原房产经营单位原则上以原单位和原布局为基础,改制为股份制、民营化的物业管理公司或房屋修缮公司。根据《中华人民共和国企业法》的规定,成立新公司,并尽快履行房屋经营维修职责。
　   （三）评估委托。由市国资办会同市财政局、审计局、国土资源和房屋管理局、房产置业集团有限公司,根据本方案所规定原则,将直管公房评估折价后,委托市房产置业集团有限公司进行国有资产运营。并将原区属房产经营单位的固定资产评估折价,由新成立的民营物业公司买断,实现国有资本的退出。
　   （四）逐步完善。由市房产置业集团有限公司（国有资产营运部门）制定详细的委托合同、考核标准、服务标准,严格监督考核,纳入规范化管理。大力培育房屋维修服务品牌,建立便民热线信息网络,形成覆盖全市的房屋维修服务体系,解决房屋维修难的问题。

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