国有土地上房屋征收与补偿有关问题

　　1.我市新旧条例衔接和对比

　　答：2013年3月29日，经省人大审批，市十五届人大颁布了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，于2013年5月1日起实施。新《条例》规定，在新《条例》施行前，市、区（市）人民政府已经发布房屋征收公告的项目，仍按照原公告的房屋征收补偿方案执行。

　　与我市现行的补偿政策相比，新《条例》的补偿标准略有提高，主要体现在公摊面积补贴方面。自2011年1月，国务院房屋征收条例公布实施以来，我市普遍采取的是对居民补贴新旧房屋公摊差的做法。按照新《条例》的规定，补偿房屋的公摊面积将单独计入应补偿面积，不再考虑原房屋的公摊情况。按照新《条例》的要求，2013年6月6日，市政府出台了《关于贯彻实施<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》，进一步明确了房屋征收主体是各区、市政府，调整了市区房屋征收搬迁补助等相关补助费用及奖励标准，明确了未登记建筑和用途不清房屋的调查、认定和处理办法。

　　2.集体土地上的旧村改造是否适用于征收条例

　　答：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收。国有土地上的房屋征收和集体土地征收时分别由《房屋征收条例》和《土地管理法》调整。

　　我市各区实施的旧村改造属于集体土地上的房屋征收，是按照《土地管理法》及相关法规政策规定对集体土地及其地上房屋和附着物进行补偿，由土地管理部门对该项工作监督管理。经了解，国土资源部已开展了《农村集体土地征收补偿条例》的立法前期工作。

　　3.制定征收补偿方案是否需要倾听居民意见

　　答：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区人民政府。当地人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　4.征收住宅房屋就地补偿办法

　　答：按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》和市政府《关于贯彻实施<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（青政发[2013]16号）的有关规定，征收住宅房屋，征收和补偿都按照房屋的建筑面积计算。实行就地房屋补偿的，应按被征收房屋面积进行补偿，被征收房屋建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算；加上10平方米改善面积，被征收房屋面积与住房改善面积之和仍不足45平方米的，上靠到45平方米，差额部分按照评估单价的50%缴纳差价款。另外，补偿房屋对应的公摊面积单独计入应补偿面积，超过应补偿面积的部分，按照评估单价支付房款。

　　5.征收住宅房屋货币补偿和奖励办法

　　答：按照《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收住宅房屋，实行货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积和住房改善面积（10平方米）结合评估单价结算补偿金，被征收房屋建筑面积不足25平方米的，按照25平方米计算；被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分，按照评估单价的50%结算。另外，再给予公摊面积补贴。

　　在市区范围内，有住宅房屋的建设项目，公摊面积补贴按照住宅房屋的平均公摊比例结合应补偿面积和评估价格计算。用于其他工程建设的，如道路设施建设的，公摊面积补贴按照应补偿面积的23%结合评估价格计算。

　　另外，在市区内，征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，一是给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励，不足6万元的按6万元计算。二是被征收人重新购买住房的，还可享受减免契税等相关优惠政策。

　　地铁建设等公共基础设施项目参照上述标准执行。

　　6.征收住宅房屋异地房屋补偿办法

　　答：征收住宅房屋，实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应提供与货币补偿方式计算的房屋征收补偿金价款相当的房屋给居民，房屋征收补偿金与补偿房屋价款存在差价的，双方应当结清差价款，并给予每产权户或公房承租户6万元的奖励。

　　地铁建设等公共基础设施项目参照上述标准执行。

　　7.住宅房屋的临时过渡费和搬迁费等费用的发放标准

　　答：目前，我市征收住宅房屋，搬迁补助费和临时过渡补助费按以下标准执行：

　　搬迁补助费，按每户1200元计发。

　　临时过渡补助费:

　　（1）选择货币补偿的，按征收房屋的建筑面积，每月每平方米30元一次性计发10个月；被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。

　　（2）选择房屋补偿的，按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，每月每平方米30元计发；逾期安置的，对被征收人（或公有房屋承租人）按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米60元逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。

　　8.非住宅房屋征收补偿办法

　　答：非住宅房屋征收和补偿都按照房屋的建筑面积计算。实行就地房屋补偿的,按照被征收房屋建筑面积补偿;补偿房屋超出被征收房屋建筑面积的部分,按照评估单价支付房款。实行货币补偿的,按照被征收房屋建筑面积结合评估单价补偿。实行异地房屋补偿的, 征收部门应当按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给被征收人，存在差价的,双方应当结算差价款。

　　根据国务院《房屋征收条例》和我市《房屋征收条例》的相关规定，征收非住宅房屋，实行就地房屋补偿的，应按照同类被征收房屋建筑面积进行补偿，建设项目不具备房屋补偿条件的，政府可提供与征收补偿金价款相当的不同类非住宅房屋供被征收人购买，或实行货币补偿。

　　9.非住宅房屋停产停业损失补助费和搬迁费等费用的发放标准

　　答：征收非住宅房屋，搬迁补助费和停产停业损失补助费按以下标准发放：

　　搬迁补助费。按被征收房屋建筑面积每平方米40元计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

　　停产停业损失补助费。对非住宅用途进行了分类，并在现行标准基础上进行调整。工业类和公共类建筑按每月每平方米80元，商务类建筑每月每平方米90元，商场类建筑、商铺类建筑等按每月每平方米100元计发。选择货币补偿的，一次性计发12个月；选择房屋补偿的，按照协议约定期限计发。超期安置的，在原标准上增发50%。被征收人认为停产停业损失超过《贯彻通知》规定标准的，可以提供纳税记录等相关材料后，由房屋征收评估机构评估确定停产停业损失补偿。房屋征收当事人对评估结果有异议的，可以按照房屋征收相关法规和政策的规定申请复核、鉴定。

　　10.房屋装修补偿办法

　　答：按照国务院房屋征收条例和住建部房屋征收评估办法的有关规定，房屋征收时，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　11.在规定期限内达不成协议或房屋产权人不明确的处理办法

　　答：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区（市）政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（市）政府依法申请人民法院强制执行。

　　12.评估机构的选定方式

　　答：按照国务院房屋征收条例和我市房屋征收政策的规定，房屋征收评估机构由被征收人从市城乡建设委公布的房屋征收评估机构名录中协商选定。在规定的期限内（一般为15日），被征收人协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票或抽签等方式选定。

　　13.补偿价格的确定

　　答：房屋征收补偿价格由居民选定的，具有资质的房地产评估机构按照技术规范评估确定。补偿价格一般采取市场比较法，结合区域、楼层和朝向等因素确定，不得低于周边类似房地产的市场价格。

　　14.补偿价格的异议处理

　　答：对评估单价有异议的，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向我市房屋征收评估专家委员会（市房屋征收评估协会）申请鉴定。

　　15.强制搬迁执行程序

　　答：强制搬迁行为对行政相对人的权利影响较大，为了更好地规范强制搬迁行为，维护公共利益，保障相对人的合法权益，我市《条例》规定：被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行并根据人民法院的裁定组织实施。

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