《关于推进城市更新工作的意见》政策解读
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  • 成文日期 2021-04-19
  • 发布日期 2021-04-21
  • 编号 青政发〔2021〕8号
  •   一、什么是城市更新,实施城市更新的范围都有哪些?

      城市更新是指对城市建成区内历史城区、老旧小区、旧工业区、城中村等片区,通过综合整治、功能调整、拆除重建等方式进行改造的活动。

      城市更新范围主要包括:(一)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地,不符合安全生产和环保要求的用地,“退二进三”产业用地等;(二)布局散乱、设施落后,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等;(三)投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地,参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地等;(四)历史建筑、工业遗产等文化遗存集中,亟需保护利用、激发活力的区域;(五)城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域;(六)经市政府批准应当进行更新改造的其他区域。

      二、城市更新主要方式和主要内容是什么?

      城市更新项目可通过综合整治、功能调整和拆除重建等方式实施更新。其中综合整治类更新以微更新为主,主要包括改善消防设施、基础设施和公共服务设施、沿街立面、环境整治、海绵城市建设和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能;功能调整类更新可改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构;拆除重建类更新主要是在通过其他方式难以实现城市功能与环境改善的情况下,拆除现状建筑物重新进行开发建设。项目拆除时应当充分论证拆除必要性,征得相关权利主体同意,严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,并优先保障公共利益和产业发展空间。

      三、城市更新的规划体系是什么,都包括什么内容?

      城市更新规划体系主要围绕国土空间规划体系构建,主要包括城市更新专项规划和城市更新单元规划。

      城市更新专项规划依据国土空间总体规划,衔接国民经济与社会发展规划,整合城镇低效建设用地再开发规划成果制定,主要明确城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

      城市更新单元规划依据控制性详细规划制定,是管理城市更新活动的基本依据,主要包括:(一)城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模,其他用地的功能、产业方向及其布局;(二)城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标;(三)城市更新项目时序安排、资金来源、利益平衡等;(四)城市更新单元内城市设计指引;(五)其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

      四、城市更新实施主体有哪些?

      根据城市更新单元或更新项目实际情况,城市更新项目通过多元化方式确定不同的实施主体,主要分为:(一)政府按规定确定的实施主体。主要包括政府平台公司,保障性住房(人才住房)专营机构,政府招标确定的土地一级开发整理单位,或者政府公开招拍挂确定的市场主体等;(二)土地使用权人。主要包括原土地使用权人(含原土地使用权人收购相邻土地归宗的情形),多个原土地使用权人组成的联合体,或者对城市更新单元内多宗土地收购归宗后实施整体开发的其他市场主体等;(三)城中村集体经济组织。主要包括城中村居民委员会、农工商公司,或者其与其他市场主体组建的联合体等;(四)其他有利于城市更新项目实施的主体。

      五、城市更新工作指导意见主要有哪些扶持政策?

      为加快推进城市更新,我市综合了土地、规划、资金、配套等各方面涉及的有关政策,并根据城市更新要求确定了一系列扶持政策。一是以片区统筹确保项目收支平衡,鼓励项目统筹搭配,实现自我平衡;二是探索用途复合利用,同一宗地兼容两种以上用途的,可依据主用途确定土地供应方式;三是灵活运用政府收储改造、土地使用权人改造和城中村集体经济组织改造等多种改造用方式,推动城市更新模式创新,其中土地使用权人改造和城中村集体经济组织改造,符合协议出让条件的,土地可以依法采取协议补地价方式办理相关手续;四是实施地价扶持策略,主要包括“工改工”城市更新项目免缴土地出让价款,拆除重建类项目可以依约采用建筑面积分成、移交公益性用地或物业等方式补缴土地出让价款,城市基础设施配套费按照新增建筑面积征收等;五是妥善处理违法用地、违法建筑、不动产登记等历史遗留问题,支持盘活半拉子工程,可采取调整规划、置换、分割转让等方式灵活处置;六是对于涉及历史文化街区、历史建筑的,遵循保护优先、合理利用的原则,严格按照有关法律法规规定实施更新。

      六、城市更新工作指导意见有哪些亮点和创新?

      城市更新工作指导意见是我市首个城市更新方面规范性文件,政策制定时吸纳了深圳、广州、上海等地实践经验,并根据我市实际调整和完善,细化和创新。该意见的出台,一是确立了我市城市更新制度,及时回应了市场对城市更新日益强烈要求,实现了政策零突破;二是完善了城市更新的内容和范畴,将历史城区纳入到城市更新范畴中,在保护中发展,在发展中保护,全面激活老城区活力;三是制定了差异化的更新策略,根据更新区域不同需求有针对的实施更新;四是建立了城市更新规划体系,充分发挥规划引领作用,弹性和刚性相结合,增加控规的可实施性;五是激发市场参与城市更新的积极性,通过协议补地价、抵扣出让价款、减少配套费等一系列激励措施,引导社会资本进入,激发市场活力,降低政府负担,使有为政府和有效市场充分结合。

      

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