房地产经纪机构选择篇

       买房时我们会遇到很多问题，自己跑太费时间，还会走很多弯路，但是怎么选择一个靠谱的中介公司来帮我们购买一套心怡的房屋呢？如何保障自己的合法权益，保护交易安全？今天我们将详细解读。

       1.租购住房如何选择正规的房地产经纪机构和靠谱的房地产经纪人员？

       依法规范提供服务的房地产经纪机构都是领取了营业执照、办理了机构备案，依法接受监管的机构，其信息可在市场监督管理部门、住房城乡建设主管部门查询到。正规的房地产经纪机构经营比较规范，根据法律法规规定，经纪机构应在经营场所醒目位置公示服务内容、服务流程和收费标准，并具备一定数量的专业从业人员，还要注意查看选择的机构是否被列入经营异常名录、是否属于严重违法失信企业名单等。选好房地产经纪机构后，应从该房地产经纪机构中选一个靠谱的经纪人员为自己服务。房地产经纪人员是否靠谱，一般可以通过职业资格（如是否取得全国房地产经纪人或协理职业资格证书）、入职年限、学历，以及服务对象的评价等因素来综合判断。

       2.房地产经纪人员提供服务的交易中，通常签订哪些合同？是否可以拒绝签订房地产经纪服务合同？

       房地产经纪人员提供服务的交易中，买房人通常需要签订合同有：与房地产经纪机构之间签订房地产经纪服务合同；与交易另一方签订房地产交易合同，如存量房买卖合同、住房租赁合同等，或与交易另一方、房地产经纪机构三方之间签订交易中介合同，如房地产买卖中介合同等；贷款购房的，还有买方与银行之间签订借款合同。签订房地产经纪服务合同，对房地产经纪机构、买卖委托人之间的权利义务进行明确，有效避免服务内容不明确、服务乱收费等问题引发的纠纷。因此，为更好维护权益，委托房地产经纪机构提供服务时，应当签订房地产经纪服务合同。

       3. 因购买住房签订房地产经纪服务合同的，签订服务合同时需要注意哪些事项？

       因购买住房，签订房地产经纪服务合同的，要注意以下事项：一是要求房地产经纪机构出示营业执照和备案证明；二是了解房地产经纪服务流程，服务收费标准、支付方式、支付时点以及房地产经纪机构是否同时为“二手房”买卖双方提供经纪服务。三是明确房地产经纪机构的服务内容，如要求房地产经纪机构和经纪人员告知“二手房”买卖的一般程序及可能存在的风险，“二手房”买卖涉及的税费等咨询服务等。四是逐条仔细阅读合同内容，有疑问的内容，要求房地产经纪人员进行解释；不予认可的内容，可提出修改意见进行协商。

       4.房地产经纪服务的内容有哪些？

       房地产经纪服务分为基础房地产经纪服务和代办服务。基础房地产经纪服务内容一般包括提供交易信息；提供交易流程、交易风险和交易政策咨询；实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、代拟房屋交易合同；协助交验房屋等。代办服务房地产经纪服务包括代办抵押贷款、代办税费缴纳、代办不动产登记等。

       5.中介费收取国家有标准规定吗？可以打折吗？

       中介费是房地产经纪机构向委托人（如买房人、卖房人；承租人、出租人）收取的佣金。除佣金外，如买卖、租赁当事人委托房地产经纪机构代办不动产登记等事项的，需要支付代办服务费。房地产经纪机构，也有将代办费纳入佣金，不再单独收取代办费的。因此，在房地产经纪服务合同中需要明确中介费具体包含哪些服务，是否包括代办事项，如包括代办事项，应明确代办事项的名称和内容。中介费收取目前实行市场调节价，具体收费由房地产经纪机构与委托人协商确定。同时，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。部分房地产经纪机构会在公示的服务收费标准基础上，给予委托人不同程度的打折优惠。

       6.支付佣金后房地产经纪人员不积极提供服务怎么办？

       支付佣金后，如遇到房地产经纪人员不提供经纪服务的情况，可以与房地产经纪机构进行沟通，要求其更换房地产经纪服务人员；如合同对经纪服务内容有明确约定，可以根据合同约定督促房地产经纪机构提供经纪服务，必要时还可诉诸法律途径解决。为避免佣金支付后，房地产经纪人员怠于提供服务的情况发生，建议采取分段支付佣金的方式，并在房地产经纪服务合同中明确应当提供的经纪服务内容和服务标准。

       7.签订“二手房”买卖房地产经纪服务合同后，是否可以跳单，绕开房地产经纪机构直接交易？直接交易有哪些风险？

       不可以。通过房地产经纪机构介绍房源、客户后，绕过房地产经纪机构直接交易既违反诚实信用原则，也违反了民法典的有关规定，并仍需向房地产经纪人员支付报酬。直接交易风险主要有:一是对交易双方而言费时费力，且易产生纠纷。住房交易涉及房源寻找、价格谈判、合同签订、抵押贷款、代办不动产登记、住房交割等多个流程，涉及多个部门，需提交不同材料，程序复杂，需要花大量时间了解有关政策，且掌握的信息还不一定准确。二是交易资金安全性无法保证。对于买房人而言，无法查询到住房真实产权信息，如是否被查封、是否为小产权房、出售人是否为该住房所有权人等，可能会出现购买的住房不合法或者出售人为虚假出售情形，导致住房无法过户。如卖房人为虚假出售，还面临既拿不到房又追不回钱的双重损失。三是直接交易对于卖房人而言，也有风险。卖房人难以掌握买房人是否具有购房资格，有可能进行无效谈判。如买房人拟通过虚假购买，利用签订的住房买卖合同出售卖房人的住房来骗取钱款，卖房人可能面临既拿不到钱款，又面临需要处理有关纠纷。因此，在“二手房”交易过程中，为避免交易风险，建议还是要挑选、委托实力强、信誉高、操作规范的房地产经纪机构撮合交易、代办相关手续。

（来源：中国房地产估价师与房地产经纪人学会群众租购住房手册）

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