2025年4月15日，市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市国资委、市住房公积金管理中心、国家金融监管总局青岛监管局联合印发了《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》，有关情况解读如下。

本级政策措施与上级要求的异同及特点

一、与上级要求的一致性

1.核心方向一致：均以促进住房消费、支持群众“以旧换新”改善居住条件为核心目标。2.基本模式一致：均鼓励通过旧房抵顶新房款的方式运作。3.实施主体关联：本级明确由市、区两级国有公司作为实施主体，是对上级“鼓励房企”参与的具体落实和路径创新，国企参与本身符合政策引导方向。

二、本级政策的深化与特点

1.目标更综合多元：在上级去库存、促消费基础上，本级额外叠加了保障性租赁住房筹集与发展市场化租赁市场两大任务，政策目标更丰富，服务城市整体住房发展体系。2.运作机制更明确：确立了“政府引导、政策支持、国企参与、市场运作”四位一体的原则，明确了政府与市场的角色分工，强化了组织保障和市场化运作路径，更具系统性和可操作性。3.实施路径更具体：指定国有公司作为核心实施主体，有助于整合资源、规范流程、控制风险，并为后续旧房转化为租赁住房提供了清晰的接收和运营主体，确保了政策链条的完整性。

问：青岛市深化住房“以旧换新”政策的目的和主要目标是什么？

答：2024年6月，市住房城乡建设局出台了《关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》，重点支持开发企业实施住房“以旧换新”。目前我市二手房交易市场活跃，今年一季度二手住房已累计网签约1.5万套，群众房屋交易需求较为旺盛。为响应居民旺盛的改善性住房需求，通过建立官方渠道，支持居民“卖旧买新”。核心是采用“政府引导、市场运作”方式，鼓励国有企业等市场主体收购二手住房。收购的旧房将主要用作保障性租赁住房和长租房。政策试行期1年，目标收购1200套以上。该政策为市民提供了安全、便捷的“以旧换新”路径，解决了传统模式下“先卖后买”可能出现的衔接不畅、资金风险等问题，显著降低换房难度和周期。同时，通过盘活存量住房资源，既为新市民、青年人等群体提供稳定、可靠的租赁房源，解决阶段性住房需求，又促进新建商品住房去化，推动房地产市场平稳健康发展，最终实现民生改善与市场提振双赢。

问：收购个人二手住房的实施主体如何确定？

答：采取“2+10”的市区两级国有企业主导模式。由市级确定2家实施主体，各区（市）分别确定1家区级实施主体，共同负责收购工作，并鼓励其他社会化企业参与。此举实现了实施主体“全城通收”、换房群众“全城通购”。由国有企业作为核心实施主体，能够充分发挥其信用优势和资源整合能力，确保政策规范、稳定、有序推进，增强居民参与信心。

问：“以旧换新”收购的个人二手住房和换房人新购买的商品住房有哪些具体要求？

答：旧房要求：需为产权清晰、可自由交易、配套完善的成套二手住房，房龄原则上不超过20年。对旧房的房龄、产权、配套等设置明确标准，既能控制收购房源的潜在风险与改造成本，也确保了未来作为租赁住房的基础品质，维护多方长期利益。

新房要求：换房人新购商品住房的建筑面积或总价，应高于其被收购的旧房。通过设定“新房面积或价格高于旧房”的条件，确保政策资源精准聚焦于真实的住房改善需求，有效引导居住升级。

问：如何保障评估、交易等流程顺利实施？

答：为确保公平，旧房收购价格将由实施主体委托3家专业评估机构独立评估，取中间值确定。最大程度减少了单方主观判断对房价的影响，确保收购价贴近市场公允价值，保障居民资产权益，力争从源头上消除争议。

换房人若对价格不认可，可随时无责退出，充分尊重群众意愿，打消后顾之忧。整个交易流程将实行规范化管理和资金闭环监管，确保旧房销售款安全、定向用于购买新房，保护各方权益。

问：参与住房“以旧换新”有哪些流程和程序？

答：主要流程可概括为：认购新房→申报旧房→评估洽谈→签订三方协议→完成过户与资金共管→办理新房登记。特别设立了“特殊情况处理”条款，若新房交易最终失败，旧房过户流程将终止，资金原路返还。

流程设计将旧房出售与新房购买深度绑定，让居民能提前锁定心仪的新房，避免踏空风险，实现“住新卖旧”的无缝过渡。明确的“交易失败、原路返还”机制，为整个换房过程提供了强有力的安全保障，即使中途出现意外情况，居民的基本财产权益也不会受损，使居民可以安心参与。

问：具体申请的时间及方式是什么？

目前，市住房城乡建设局正在完善和测试房源申报系统，5月6日开始，有换房需求的群众可登录青岛市住房和城乡建设局官网（https://sjw.qingdao.gov.cn）的“住房以旧换新”模块积极参与。

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