新建商品住宅交付时，因买卖双方对交付条件、交付流程存在争议产生较多纠纷。当前相关法律法规对新建商品住宅交付方面的规定比较宽泛，对于交付条件、交付流程等方面的规定不够明确具体。为规范新建商品住宅交付行为，减少交付过程的争议纠纷，切实维护买卖当事人的合法权益，我局制定了《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》（青建规字〔2020〕10号）（以下简称《指导意见》。

　　《指导意见》共五章13大条。第一章总则，共3条，主要明确了指导思想、法律依据及强调合同为解决双方纠纷的根本依据。第二章新建居民住宅小区交付条件及流程，共2条，在具体明确建设单位向物业服务企业交付新建居民住宅小区条件的同时，明确了向物业服务企业交付流程为：移交资料-承接查验-办理交接手续。第三章新建商品房交付条件及程序，共2条，在具体明确建设单位向买受人交付新建商品房条件的同时，明确了向买受人交付流程。此章还特别明确了验房的内容及可以拒收房屋的情形。第四章相关责任，共4条，明确了合同条款的主要内容及解决交付问题纠纷的总原则为协商或通过法律途径。同时明确了建设单位的保修责任、相关问题投诉、举报途径等。第五章附则，共3条，明确了《指导意见》实施的时限等。

　　《指导意见》主要明确事项：

　　一是明确了什么样的房子可以交、交什么、怎么交、出了问题怎么办等购房群众最关心的问题，对房屋交付的条件、流程等进行了全面梳理和改革。

　　什么样的房子可以交？必须具备以下条件：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》；完成消防验收或备案；完成人民防空工程竣工验收备案。 纳入我市联合验收的项目，必须联合验收合格;建设单位与选聘的物业服务企业完成了物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备在市政配套到位的情况下均达到正常使用条件；业主按规定已缴存房屋维修资金，未售出房屋建设单位已缴存首期维修资金；按规定办理了不动产首次登记；法律法规规定的其他条件。

　　交什么？钥匙、房屋交接单及各种资料。资料主要包括：建设单位应按规定向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、《青岛市住宅工程质量分户验收表（户内）》、分户验收“一户一档”电子档案及物业服务指南或手册等。建设单位对新建的商品住宅统一进行装饰装修的，交付时还应当向买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告。对纳入建筑信息模型（BIM)技术推广应用范围的房屋建筑工程，在交付纸质资料的同时，应当提供数字版（BIM)住宅使用说明书。

　　怎么交？主要步骤为：提前告知-现场准备-公示资料-核实身份--查检房屋--交接资料-结算面积费用-收取其他费用-办理交接手续。

　　出了问题怎么办？首先应该与建设单位协商，协商不成可向相关主管部门举报，由主管部门进行协调，在协商、协调均无效的情况下，可走司法途径进行维权。

　　合同是交付及解决相关纠纷的依据和根本遵循，买卖双方签订合同应审慎、全面，对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定。

　　二是明确了新建商品房交付前必须完成首次登记，保证交房即具备办证条件，从源头上解决办证难问题。

　　三是明确了先验房后交费再收房的交房顺序，避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷。

　　四是明确了房屋查验的具体内容，减少了房屋查验环节行为的随意性。查验至少包括以下范围：房屋屋面、外墙（窗）、卫生间等是否渗漏；房屋墙体、地面、顶棚等是否开裂；房屋地面是否空鼓超标，房屋墙面抹灰、墙地砖镶贴是否空鼓；房屋水、电、气能否正常使用；买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符等。

　　五是明确了买受人有权暂缓或拒收房屋，并可选择解除商品房买卖合同的5种情形：交付房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的；商品房销售后，建设单位擅自变更规划、设计的；经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的；依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的；法律法规规定的其他情况。

　　六是明确了物业交付必须承接查验。规定建设单位应当于现场查验20日前在物业主管部门、街道办事处、业主代表监督下向物业服务企业移交资料，物业服务企业承接查验备案或交接情况应当向全体业主公示，为后续的物业管理服务奠定良好的管理基础。

2020年11月24日