近年来城市更新让许多老旧小区旧貌换新颜，但同时，老旧小区不仅要改得好，更要管得好，尤其是物业费价格比较低的老旧小区“后半篇文章”何去何从的问题日渐凸显。为巩固好老旧小区整治改造效果，落实后续物业服务长效管理机制,根据《青岛市城市管理委员会关于印发<加强老旧小区改造后物业管理工作方案>的通知》有关要求,城阳区坚持多措并举，建立完善老旧小区改造后物业管理长效机制。

一、严把“施工六关”，改善老旧小区硬件条件

城阳区2023年实施16个老旧小区改造项目，涉及楼座194栋、居民6157户、建筑面积58.89万平方米。3月中旬已全面开工，在推进改造过程中，城阳区严把“施工六关”：一是严把“前期调研关”。在小区张贴致广大居民一封信，告知改造目的、范围、内容等事项。然后通过线上线下的方式，多次征求业主意见，最后按照业主实际需求对小区进行改造。16个小区已完成第一轮居民意见线上征求工作，线上征求居民意见5635户，其中同意改造5554户，占98.56%。二是严把“群众监督关”。建立居民代表全过程参与改造制度，线下常态化组织居民代表恳谈会，线上二维码随时征求意见，将民意贯穿改造全过程，同步在小区广场等显要位置公示改造的总体情况、改造的内容、新增设施对比、改造前后对比等效果图及使用的建筑材料，随时接受群众监督。三是严把“方案设计关”。坚持民意导向，对照改造清单，统筹智慧化、适老化、无障碍设施、海绵城市要求，高标准做好改造方案设计，所有项目设计方案都经过区规划例会审批，施工过程中按照人性化、居民需求等实际情况，局部调整设计方案、施工做法。四是严把“项目手续关”。进一步优化项目审批、工程招标、方案联合审查、质安监、项目管理、联合验收等手续，以区规划例会的会议纪要及相关居委会、业主代表的意见作为城阳区老旧小区改造方案的联合审查意见，办理施工许可等相关手续，护航项目建设。五是严把“建设质量关”。坚持“先治理、后改造”模式，提前介入，拆除违章建筑，保障园区统一整洁。建立“周巡查、月通报”联合督查制度，对违规企业进行通报、扣分，并纳入信用信息综合平台管理。同时采取新型工艺，彻底解决屋面防水问题，并严格加强施工过程的质量管理，时刻保持项目质量处于受控状态，提高工程质量管理效果。六是严把“综合验收关”。改造完成后，由建设单位先行按照工程竣工验收相关要求进行验收，后期由区住建局组织街道办事处和居民代表对改造效果开展满意度测评。

二、强化“物业监管”，提升老旧小区软服务

城阳区老旧小区改造后物业管理工作顺利开展，其中华城路二、三小区和金日小区等8个小区已召开业主大会，并按标准提高了物业服务等级及收费标准。针对老旧小区改造后物业管理工作，城阳区有一套坚持党建引领，强化老旧小区物业管理的新模式。一是强化服务质量。每个等级的物业收费标准分别对应着不同的物业服务标准。改造后的老旧小区，如果贸然的提高物业收费标准，必然会引起居民的投诉。城阳区创新提出了“先服务、后提费”服务，例如华城路二小区，通过引导物业服务企业提前6个月率先提高物业服务标准，让居民切实感受到物业服务质量和水平的提高，与之前形成一种鲜明对比，待居民适应和习惯新的服务质量和水平后，按照程序征求居民意见，提高物业收费标准，形成良性循环。二是强化制度保障。制定下发《城阳区实施老旧小区改造与物业管理一体化工作实施方案》，要求对完成改造任务的老旧小区，按照程序引导居民选聘优秀物业服务企业实施管理服务。2023年以区政府办名义下发《城阳区老旧小区改造后物业整合提升工作的通知》。二是强化行业监管。2023年重新调整《城阳区物业小区分类监管量化考核评分标准》，对全区物业小区按照ABCD类划分等级，进行差异化考核。在全市率先采取政府购买服务的方式，引入物业管理第三方监督检查机构，组建物管巡查督导队伍，建立物业行业巡查、督办、整改、考评机制。同时开展老旧小区靶向督导工作，每月由中心领导带队现场督导老旧小区物业管理工作，并且建立红黑榜激励制度，每月对社会公布一次物业企业信用考核等级情况，红榜激励、黑榜惩戒。三是强化工作联动。为了给物业企业与业主搭建良好的沟通平台，区住建局、街道办事处、社区居委会每月牵头召开共建议事会议，听取环物委工作开展情况和意见建议，听取物业企业服务项目落实情况，研究解决居民群众反映的突出问题，形成了老旧小区改造后“五方”共治新局面。四是强化财政补贴。制定《城阳区老旧小区物业管理资金奖补实施细则》，落实奖补资金考核机制，建立资金发放与物业服务质量、物业收费率和业主满意度挂钩制度，由区、街道各按照0.30元/平方米/月标准进行奖补，为居民提供更高质量物业服务。

目前，城阳街道华城路二、三小区、金日小区等8个小区已召开业主大会，并按标准提高了物业服务等级及收费标准。计划利用3年时间对全区已改造及下步计划改造的49个住宅小区实施物业整合提升，到2025年底前物业服务质量全部达到B级以上服务等级，在提高物业服务标准的同时，逐步提升物业收费标准。对于暂时无法实施整合的老旧小区，城阳区也将指导原物业公司制定提升方案、增加配备人员和设备机械，推进改造后老旧小区物业管理服务水平和质量逐步提升。

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