区各部室，区直各单位，驻区各单位：

为落实国家、山东省、青岛市城市更新行动决策部署，推动中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（以下简称“片区”）空间结构优化、功能完善和品质提升，促进低效用地再开发，集约节约利用土地资源，完善公共设施、增强城市魅力。根据青岛市《关于推进城市更新工作的意见》（青政发[2021]8号）有关规定，结合片区实际，制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念，按照党中央、国务院、省市关于推进城市更新的决策部署，以满足人民宜业宜居需要为出发点和落脚点，前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，实施以人为核心的新型城市更新，提高城市可持续发展水平和现代化治理能力。

二、总体要求

（一）基本原则。城市更新应当遵循“品质为先，政府引导、有序推进、市场运作”的原则。

（二）基本理念。城市更新应当注重城市发展理念、开发方式、治理模式的更新，以问题为导向、以项目为牵引，聚焦城市存量空间资源提质增效，强化片区统筹、弹性管控，充分调动社会各方积极性，加快推进城市治理体系和治理能力现代化，推动城市更新活动全生命周期管理，统筹包括土地要素、资本要素及房产资源和产业资源等，建立经济可持续、财务自平衡的城市更新模式。

（三）基本内容。本意见所称城市更新，是指对片区内旧工业区、老旧小区、城中村等区域，通过综合整治、功能调整、拆除重建等方式进行改造的活动。城市更新主要内容包括完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素魅力，完善安全功能、增强防灾减灾能力。

三、实施范围

片区现有土地用途、使用功能、空间形态或者资源利用明显不符合当前经济社会发展要求的区域，具有下列情形之一的，可列入城市更新实施范围：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域。

（二）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、老工业区等。

（三）历史建筑、工业遗产等文化遗存集中，亟需保护利用、激发活力的区域。

（四）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，建筑风貌与周边环境极不协调，亟需改造的区域。

（五）城市重大项目建设需要更新改造的区域。

（六）经片区城市更新和重点低效片区开发建设指挥部（以下简称指挥部）研究确定应当进行城市更新改造的其他情形。

四、实施方式和策略

（一）城市更新实施方式。城市更新项目可结合现状实际，因地制宜采取下列一种或多种更新方式。

1.综合整治。包括改善消防设施、基础设施和公共服务设施，沿街立面、环境整治，海绵城市建设和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

2.功能调整。改变部分或者全部建筑物使用功能，不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能调整类更新项目应符合国土空间规划和经济社会发展规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。为消除安全隐患或改善基础设施和公共服务设施的，可以加建附属设施，应当满足环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

3.拆除重建。在通过其他方式难以实现城市功能与环境改善的情况下，拆除现状建筑物重新进行开发建设。拆除重建类更新项目应当充分论证拆除必要性，征得相关权利主体同意，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划规定实施，并优先保障公共利益和产业发展空间。

（二）城市更新实施策略。旧工业区、老旧小区、城中村应分类采取差异化更新策略。

1.旧工业区。按照产业发展和布局规划要求，落实工业用地保护红线，严控工业用地擅自调整用途，稳定和保障工业用地规模比例，满足战略性新兴产业和先进制造业发展空间。允许适度配套必要的生活和生产服务设施，体现产城融合。

2.老旧小区。严禁大拆大建，采取渐进式、精细化的微更新，通过修缮房屋建筑、完善基础设施、增加开放空间等，提升社区环境品质。

3.城中村。通过优化空间结构、转换集体建设用地性质、完善设施服务等方式，将城中村改造为城市社区或其他功能空间，实现与城市的有效融入。

五、实施规划和计划

（一）城市更新规划体系。根据国土空间规划体系构建、健全“专项规划-单元规划”城市更新规划体系。

1.城市更新专项规划。依据国土空间总体规划、概念规划、控制性详细规划、城市设计等规划，衔接国民经济与社会发展规划，全面排摸现有老工业区、老旧小区、城中村及各类老旧建筑存量，结合产业发展和历史文化保护要求，整合城镇低效建设用地再开发规划成果，制定城市更新专项规划，明确片区城市更新的重点改造区域、更新方向、工作目标、更新模式、总体规模、时序进度及公共服务、基础设施等。

2.划定城市更新单元。根据控制性详细规划，结合城市更新专项规划，科学划定城市更新单元。

（1）区域调查评估。城市更新应当进行区域调查评估，征求相关管理部门、利益相关人和社会公众的意见，统筹城市发展和民生诉求，论证城市更新必要性和可行性。

（2）明确更新单元。城市更新单元应当按照街区街坊尺度，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

3.城市更新单元规划。城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，城市更新单元规划应当包括以下内容：

（1）城市更新单元范围内应当配置基础设施和公共服务设施的类型和规模，其他用地的功能、产业方向及布局。

（2）城市更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标。

（3）城市更新项目时序安排、资金来源、利益平衡等。

（4）城市更新单元内城市设计指引。

（5）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。

城市更新单元规划经中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（前湾保税港区）与中德生态园国土空间规划联合委员会审议通过后实施，城市更新单元规划对控制性详细规划强制性内容作出调整的，按程序经批准后实施。

（二）城市更新年度计划。指挥部办公室以城市更新专项、单元规划为基础，统筹各方意见，拟定城市更新年度计划。年度计划报指挥部审定后印发实施。

在当年年度计划印发前，需实施的城市更新项目，可按照“一事一报”原则，经指挥部审议通过后纳入计划实施。

六、工作流程

（一）明确实施主体

城市更新项目可由管委指定的机构、物业权利人作为实施主体，或由管委指定的机构、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。

充分发挥各方主体优势，鼓励区属国有平台公司与专业化企业开展合作，加大资源整合力度，实现高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。

（二）编制实施方案

实施主体应在充分摸底调查的基础上，根据城市更新年度计划组织编制城市更新项目实施方案并征求相关权利人或居民意见。实施方案应当包括更新方式、实现途径、建设方案、运营方案、资金来源和平衡方案等内容，结合城市规划、产业规划、综合区域配套、公共服务等因素，明确更新范围、改造内容、计划配建的公共设施和市政基础设施等。实施方案应当紧密结合城市发展功能定位和主导产业，以城市更新单元规划为指引，坚持策划、设计、运营的整体性、系统性、协同性，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片，提升一片。实施方案报管委主任办公会审议通过后组织实施。

（三）实施建设。实施主体按照相关法律法规，办理项目基本建设手续并组织建设。

七、配套政策

（一）统筹谋划政策

在划定城市更新单元和编制城市更新实施方案时，应当坚持统筹谋划的原则，可探索跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。特殊的城市更新项目，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

（二）复合利用政策

探索“工业+科研”“工业+公共服务”等功能适度混合的土地利用政策。同一宗土地兼容两种以上用途的，依据不同用途分别确定土地价格和供应方式。主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。鼓励产业链龙头企业、行业骨干企业将工业用地调整为商务金融用地建设企业总部，推动先进制造业和现代服务业深度融合发展。

（三）资金支持政策

1.管委加强对城市更新开发建设的财政投入，加大政府专项债券对城市更新开发建设的支持；鼓励积极利用国家政策性金融和市场金融对城市更新开发建设的支持政策筹集资金，探索信贷金融新产品；积极引入各类社会资本，探索设立城市更新开发建设专项基金。

2.多渠道筹集城市更新开发建设资金，具体包括：

（1）列入财政预算安排的城市更新开发建设资金。

（2）金融机构融资资金。

（3）参与城市更新开发建设的市场主体投入的资金。

（4）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金。

（5）其他符合规定的资金。

3.积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资多种方式参与城市更新开发建设。

（四）历史遗留问题政策。城市更新项目范围内违法用地和违法建筑，应当按照有关法律法规及有关规定处理后，方可列入更新对象；城市更新项目范围内未办理不动产登记，不属于违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当按照省、市关于不动产登记历史遗留问题的有关规定处理后，方可列入更新对象；城市更新项目涉及“半拉子”工程的，根据项目实际可采取调整规划、置换、分割转让等方式灵活处置，其中规划用途、容积率等土地使用条件变更的，可采取协议补地价方式办理相关用地手续。涉及司法查封的，可按照《关于进一步加强涉地案件司法协作的意见》（青中法联〔2020〕7号）的有关规定办理。

（五）不动产登记。城市更新涉及房屋拆除重建的，可先行办理不动产注销登记，待竣工验收后，再持相关材料申请不动产首次登记。

八、组织保障

（一）加强组织领导

充分发挥片区城市更新和重点低效片区开发建设指挥部作用，负责指导、协调、监督片区城市更新开发建设工作，组织编制城市更新专项规划、技术规范导则、年度实施计划、政策制度体系和审批项目实施方案，指导编制片区规划方案和项目实施方案等。指挥部办公室及各成员单位在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

（二）强化工作合力

各有关部门要明确分工，落实城市更新工作责任。

1.综合部负责对涉及城市更新工作的重大决策、规范性文件和重大事项涉及的法律问题进行法律审查；负责对城市更新工作提出法律意见等。

2.财政金融部负责对年度资金计划提出意见；对政府投资更新项目工作方案、区属国企、政府平台公司等国有资产参与城市更新提出意见等。

3.经济发展部负责组织城市更新实施主体、产业相关部门、招商单位等开展更新项目产业专题研究，征求相关意见建议。

4.规划建设部负责城市规划、用地管理、土地出让、老旧小区改造、房屋征收拆迁、违法建设治理、背街小巷整治等工作。

其他成员单位在各自职责范围内做好城市更新相关工作。

（三）强化督查考核。各部门按照统一部署，有序推进城市更新工作，保质保量按时完成更新改造任务。指挥部办公室要及时研究推进过程中的政策制度、矛盾问题、实施成效，完善目标考核机制，定期对项目进展情况检查通报。

（四）做好宣传引导。注重舆论引导，加大宣传力度，做深做细前期工作，通过传统媒体与新媒体相结合、政策解读与案例剖析相结合的方式，全方位、多角度、多渠道开展宣传，引导广大居民理解、支持和参与城市更新，为推动工作顺利开展营造良好的社会氛围。

本意见适用于中国（山东）自由贸易试验区青岛片区。

本意见自发布之日起实施，有效期3年。