区各部室，区直各单位，驻区各单位：

    《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区产业用地弹性供应实施意见（试行）》已经管委同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                     中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委

                                                            青岛前湾保税港区管委

                                                               2022年3月8日

中国（山东）自由贸易试验区青岛片区

产业用地弹性供应实施意见（试行）

第一条（目的依据）为全面推进中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（以下简称片区）土地资源高质量利用，深化产业用地市场化配置改革，提高产业用地利用效率，合理配置土地资源，提升土地节约集约利用水平，促进企业提质增效，进一步完善差别化土地供应制度,降低企业用地成本,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《国土资源部 发展改革委 财政部 住房城乡建设部 农业部 中国人民银行 林业局银监委关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）等法律法规规定，结合片区实际，制定《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区产业用地弹性供应实施意见（试行）》（以下简称意见）。

第二条（概念定义）弹性年期出让是指综合片区产业政策、国土空间规划、企业生命周期及产业发展趋势,合理确定建设用地出让年限,并将建设用地使用权分段出让给土地使用人的供应方式。                                                     

长期租赁是指将建设用地使用权租赁给土地使用人，由管委与土地使用人签订一定期限的土地租赁合同，土地使用人支付租金的供应方式。

先租后让是指先行以租赁方式向土地使用人供应（租赁）土地，土地使用人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件并经过综合评估后，申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

租让结合是指先行以租赁方式向土地使用人供应土地，土地使用人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件并经过综合评估后，可将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。

第三条（适用范围）采取弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合方式供应的工业、仓储类产业用地项目，适用本意见。

公共服务项目（包括能源、环境保护、养老、教育、文化、体育、供水、燃气供应、供热设施等）用地采取弹性供应方式供应的，可参照本意见执行。

第四条（出让年限）长期租赁最高年限为10年。

先租后让、租让结合的，先行租赁期限由双方合同约定，期限不得超过10年。转为出让时，租让年限合计不得超过同类用地法定出让最高年限。

弹性年期出让期限原则上不超过10年。对于重大产业项目、战略性新兴产业项目等,经中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（前湾保税港区）与中德生态园国土空间规划联合委员会会议研究同意后,可合理提高弹性年期出让时间,但不得超过20年。

第五条（产业准入）根据《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区招商引资产业用地项目评审决策办法（试行）》（青自贸管发〔2021〕77 号），进一步加强产业引导，强化产业项目准入审核制度，明确产业用地项目的产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等供应要求，作为综合评估依据。

第六条（供应方式）以弹性供应方式供应的土地，应当为经依法批准的国有建设用地。必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，产业用地须按照《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区建设用地使用权带方案出让实施意见》（青自贸管发〔2021〕76 号）实行带方案出让，并按照现行产业用地出让程序进行公开出让（租赁）。

自然资源主管部门结合土地供应前置条件拟定土地供地方案,明确供应方式、供应期限、开发建设条件、规划条件、综合评估、出让（租）金、缴款时间和方式，以及转让、转租、抵押、股权转让等内容。供地方案报请批准后，由自然资源主管部门组织实施。

成交后土地使用人按照土地供应前置条件、供地方案约定与管委签订履约监管协议，之后签订国有建设用地使用权出让(租赁)合同。

第七条（出让价款）以长期租赁、先租后让、租让结合等方式弹性供应的土地起始价或底价，由自然资源主管部门委托市场评估后,根据土地估价结果和片区产业政策，经集体决策综合确定。租金标准应与国有工业用地使用权出让平均价格相衔接，不得低于按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

以弹性年期出让方式供应土地的续期价款，根据到期时间节点，由自然资源主管部门委托市场评估后,根据土地估价结果和片区产业政策，经集体决策综合确定续期价款。

第八条（合同到期及续期）以弹性供应方式供应的土地，土地使用人在弹性年期届满、租赁期满，符合国土空间规划和产业发展规划，满足节能和环境保护要求，并通过综合评估的前提下，可通过法定方式取得续期土地使用权，或继续实施租赁。

土地使用人未按约定提出续期申请，或提出续期申请但综合评估不符合条件的，弹性出让年期或租赁期到期后，弹性出让年期或租赁期合同自然终止，依法收回土地使用权。

第九条（综合评估）完善以弹性供应方式供应土地的绩效综合考评制度，产业用地项目土地绩效综合评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后（亩产效益评估）、使用年期到期前（到期评估）等阶段进行。

（一）达产评估

根据《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区“标准地”改革工作推进方案》（青自贸管发〔2021〕19号），项目达产或达产期届满前，土地使用人提出书面申请，区经济发展部门牵头相关主管部门开展达产复核。未通过复核的，土地使用人按照协议约定相关条款要求限期整改（原则上不超过 1 年）后申请复核，整改后未达到履约监管协议约定的，达产复核不予通过，经管委研究按合同约定应当收回土地使用权。

（二）亩产效益评估

项目投产后，转为按“亩产效益”评价管理，根据《关于深入推进“亩产效益”评价改革工作方案》（青自贸管发〔2021〕30 号），按照“亩均效益”评估责任分工对片区产业用地开展亩均效益评估工作。

（三）到期评估

以弹性供应方式供应的土地，土地使用权到期前，土地使用人最迟应当在期满前1年书面提出到期评估申请。片区经济发展部门对项目节能、固定资产投资强度等指标进行考评，财政部门对税收等指标进行考评，规划部门对容积率等进行考评，建设主管部门对开竣工时间、环保等进行考评，外资、外贸主管部门分别考评外资、外贸等指标进行考评。考评结果将作为是否续期的依据。

第十条（主动退出）在约定的开工日期之前或达产之后，因土地使用人无法开发建设或运营的，土地使用人可申请解除合同，经管委同意后按照合同约定收回土地使用权，返还剩余年期土地价款；对地上建筑物，可事先在合同中约定采取残值补偿、无偿收回、由土地使用人恢复原状等方式处置。

第十一条（强制退出）土地使用人应按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同约定，管委可无偿收回土地使用权，并依据土地出让合同和监管协议约定要求其承担违约责任。对地上建筑物，可事先在合同中约定采取残值补偿、无偿收回、由土地使用人恢复原状等方式处置。

（一）除不可抗力外，因土地使用人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；

（二）在达产评估、过程评估阶段，经管委评估认定不符合要求，按合同约定应当收回土地使用权的；

（三）在使用过程中造成严重环境污染，经环境保护部门认定的。

因不可抗力或政府原因导致土地使用人不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向管委提出延期申请，经管委同意后相关期限可以顺延，顺延期限不得超过1年。

第十二条（手续办理）土地使用人持权属证明材料和《中华人民共和国城乡规划法》《山东省城乡规划条例》等法律法规规定的其他必要材料,依法办理规划、建设审批手续。

第十三条（产权登记）出让土地使用人应当持土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、土地出让税费缴纳凭证等相关材料，租赁土地使用人应当持土地租赁合同、土地租金缴纳凭证、土地租赁税费缴纳凭证等相关材料，依法申请办理不动产首次登记。

租赁土地使用权转为出让土地使用权的,土地使用人应当持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等材料,缴纳相关税费后申请办理不动产权登记。

第十四条（其他规定）土地使用人应当按合同约定的金额、期限和方式支付土地出让价款(租金),管委按照合同约定按时交付土地。未按时支付土地出让价款(租金)和交付土地的,违约责任按合同约定执行。

违反相关规定进行转让、转租、抵押、股权转让的,管委有权责令土地使用人限期改正。逾期不改正的,管委有权解除合同,依法收回土地使用权。

第十五条本意见自印发之日起实施，有效期两年。

第十六条 本意见由片区规划建设部（自然资源局）负责解释。