一、制定背景

2015年中央城市工作会议提出“要加强城市设计，提倡城市修补”。2018年国务院批复《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》，提出“以新技术、新产业、新业态、新模式为核心，以知识、技术、信息、数据等新生产要素为支撑，积极探索新旧动能转换模式，推动经济发展质量变革”。2018年习近平总书记在山东视察时指出“要坚持腾笼换鸟、凤凰涅槃的思路，推动产业优化升级，推动创新驱动发展，推动基础设施提升，推动海洋强省建设，推动深化改革开放，推动高质量发展取得有效进展”。2019年中央经济工作会议提出，要加强城市更新和存量住房改造提升。2020年党的十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出“实施城市更新行动”。国家“十四五”规划纲要提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。

为进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境，提高市民满意度，市委、市政府决定实施城市更新和城市建设三年攻坚行动，推进历史城区保护更新和重点低效片区开发建设。市自然资源和规划局积极开展城市更新规划和用地政策研究，学习借鉴深圳、广州、上海等地工作经验、有关做法和实施情况，结合我市实际，按照国家、省市有关法规和文件规定要求，起草了《关于推进城市更新工作的意见》，以市政府名义印发实施。

二、制定依据

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》、《土地储备管理办法》《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字〔2020〕32号）、《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（鲁政办字〔2020〕28号）等文件。

三、出台目的

有序引导、推进我市城市更新工作，集约节约利用土地资源，促进城市低效用地再开发，提升城市功能、激发城市活力、改善人居环境、增强城市魅力。

四、重要举措

政策明确了城市更新的总体要求、实施范围、更新方式和策略等内容，确立了城市更新的管理要求，并针对城市更新特点，出台了一系列支持措施。

（一）健全城市更新规划体系

政策标题：统筹城市发展，区分规划体系

内容概要：依据国土空间总体规划或分区规划，各区政府可根据需要,结合本区实际,编制辖区内城市更新专项规划；区政府负责根据控制性详细规划,结合城市更新专项规划,科学划定城市更新单元；依据控制性详细规划制定城市更新单元规划，作为管理城市更新活动的基本依据，依法按程序进行社会公示、征求意见。

实施主体：有关区政府、市自然资源和规划部门

（二）片区统筹政策

政策标题：统筹利益分配机制,力争收支平衡

内容概要：各区政府在划定城市更新单元和编制城市更新实施方案时,应当立足实际，结合项目，统筹考虑项目内各主体利益分配机制,力争更新项目自身收支平衡。鼓励将老旧小区与相邻的旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹,内部搭配,实现自我平衡。有条件的,也可将城市更新项目与不相邻的城市建设或改造项目跨片区组合,实现资金平衡。

实施主体：有关区政府、政府平台公司、土地收储整理单位

（三）拆除重建类城市更新土地利用政策

政策标题：探索运用多种土地利用方式，推动城市更新模式创新

内容概要：

1．政府收储改造。国有土地划拨决定书、国有土地使用权有偿使用合同明确规定或者约定应由政府收回的土地,政府或政府委托有关单位按规定实施土地一级开发整理腾空纳入储备的土地,政府收回(收购)用于集中建设保障性住房(含人才住房)的土地,由政府按规定统一供应。

2．土地使用权人改造。除法律法规另有规定,或国有土地划拨决定书、国有土地使用权有偿使用合同明确规定或者约定应由政府收回外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、出租、转让等多种方式进行再开发。原土地使用权人可收购相邻低效用地归宗后,实施整体改造。原土地使用权人分散的,可组建联合体实施再开发。鼓励各类市场主体依法取得相邻多宗低效用地进行归宗后,实施整体再开发。符合协议出让条件的,土地可以依法采取协议补地价方式办理相关手续,土地使用年限按法定最高年限重新计算。

3．城中村集体经济组织改造。再开发项目涉及城中村集体建设用地(含“农转非”国有土地)的,在符合规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下，依法征收(补偿)后,可由农村集体经济组织自行或引入社会投资主体参与再开发,土地可以依法采取协议方式办理相关手续,也可由政府统一按规定供应。城中村在保留集体土地所有权性质不变的前提下实施再开发的,届时按照国家关于集体经营性建设用地入市的有关规定办理。城中村集体建设用地征(收)归国有后由政府统一供应的,农村集体经济组织可优先定价回购经营性用地上所建房屋(商品住宅除外), 纳入该组织集体经营性资产管理。回购面积、价格等由区政府统一核定,写入土地出让文件和出让合同。

实施主体：有关区政府、政府平台公司、土地收储整理单位

（四）地价政策

政策标题：“工改工、工改商”等改造类型，探索多种地价政策

内容概要：对于“工改工、工改商”等功能调整类城市更新改造项目，土地可以协议方式出让，涉及用途、容积率等土地使用条件变更的,应当按规定缴纳土地出让价款。地价评估期日以自然资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准,应当缴纳的土地出让价款按照变更后规划条件下出让土地评估地价与变更前土地使用条件下出让土地评估地价(或划拨土地评估地价)的差额确定。其中,“工改工”城市更新项目,按规划提高容积率的,免缴土地出让价款。以协议补地价方式办理用地手续的拆除重建类城市更新项目,城市基础设施配套费按照新增建筑面积征收。

实施主体：有关区政府、政府平台公司、原用地单位、土地收储整理单位

（五）历史遗留问题政策

政策标题：区分历史遗留问题，探索不同土地利用方式

内容概要：城市更新项目范围内违法用地和违法建筑,应当按照有关法律法规及有关规定处理后,方可列入更新对象;城市更新项目范围内未办理不动产登记,不属于违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物,应当按照省、市关于不动产登记历史遗留问题的有关规定处理后,方可列入更新对象;城市更新项目涉及“半拉子”工程的,根据项目实际可采取调整规划、置换、分割转让等方式灵活处置,其中规划用途、容积率等土地使用条件变更的,可采取协议补地价方式办理相关用地手续。涉及司法查封的,可按照市中级人民法院与市自然资源和规划局《关于进一步加强涉地案件司法协作的意见》(青中法联〔2020〕7号)的有关规定办理。

实施主体：有关区政府、政府平台公司、原用地单位、土地收储整理单位

   （六）历史文化街区、历史建筑更新政策

政策标题：严格保护为前提，区分街区出让政策

内容概要：涉及历史文化街区、历史建筑的,遵循保护优先、合理利用的原则,严格按照有关法律法规规定实施更新。更新方式以综合整治和功能调整为主,原则上不得擅自迁移或拆除。历史文化街区、历史建筑的更新项目用地,可带建筑和保护方案公开招拍挂出让,其中采用招标方式的,可按照综合条件最佳者获得的原则确定受让人。

实施主体：有关区政府、政府平台公司、原用地单位、土地收储整理单位

联系方式：58663978

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