一、制定背景

　　既有住宅加装电梯是应对社会老龄化的重要举措之一，连续三年被写入政府工作报告。2016年12月，市政府办公厅下发了《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》（青政办字〔2016〕145号），我市正式开展了探索试点工作。近年来，随着经济社会的快速发展，既有住宅加装电梯出现了一些新问题和新矛盾，且今年1月1日颁布实施的《民法典》，对表决规则作出了调整，上海、广州、杭州、济南等地均已出台文件，将现行政策与《民法典》规定调整一致。为此，经过搜集资料，广泛调研，充分总结试点经验，结合我市实际，特制定出台《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》（以下简称《办法》）。

　　二、政策法律依据

　　1.《中华人民共和国民法典》

　　2.《中华人民共和国城乡规划法》

　　3.《中华人民共和国特种设备安全法》

　　4.《建设工程质量管理条例》

　　三、基本原则

　　既有住宅加装电梯应当遵循业主自愿、政府扶持，充分协商、兼顾各方，保障安全、依法合规的原则。

　　四、主要内容

　　《办法》共有28条，主要包括：制定依据、遵循原则、适用范围、职责分工、征求意见及表决规则、加装电梯基本要求和基本程序及相关引导性条款等。

　　（一）职责分工。为保障既有住宅加装电梯工作顺利推进，确保各相关单位根据工作职责做好服务保障，发挥应有作用，形成工作合力，对市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市市场监管局等市政府有关部门工作职责进行明确。

　　对各区（市）政府组织实施的责任作出如下要求：负责辖区范围内既有住宅加装电梯工作的统筹，明确牵头部门，配置工作人员，健全工作机制，优化工作流程，组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服务和手续办理。

　　对街道（镇政府）作出如下要求：负责辖区内既有住宅加装电梯需求情况的摸查，建立工作台账；负责成立服务机构、纳入窗口服务，做好宣传发动、服务指导、业务办理等工作，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理性表达意见诉求，妥善化解矛盾。

　　（二）实施主体。同意加装的全部业主为既有住宅加装电梯项目申请人，可以书面授权委托业主代表或已售公房原产权单位、房地产开发企业、电梯制造企业、电梯安装企业、物业服务企业、项目管理企业等单位作为实施主体，承担方案制定、组织协调、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作，申请人和实施主体应当按委托约定各自承担相关法律法规规定的责任和义务。

　　（三）征求意见比例及表决规则。既有住宅加装电梯应当充分保障相关业主知情权和表达权，充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，并重点征求加装电梯后可能直接影响其他利益相关方的意见。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意，加装电梯拟改变业主共有部分用途的，按照有关法律法规规定执行。

　　业主之间对加装电梯事项要进行充分友好协商，理性表达意见诉求，确实达不成一致意见的，可以按照有关法律法规的规定进行表决：由本单元（本栋）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。

　　（四）适用范围。本市行政区域内国有土地上建设的既有住宅加装电梯，适用本《办法》。本《办法》所称既有住宅是指依法建设并投入使用，具有合法建设手续和权属证明，符合加装电梯条件的四层及以上未设电梯的单元式多业主住宅。其他类型住宅要求如下：

　　1.住宅原规划设计方案中设有电梯，也建设了电梯井，但未实际安装电梯的房屋，在业主协商一致后，可直接采购电梯设备，按要求办理电梯安装开工告知、设备监督检验等手续。

　　2.住宅底层为二层及以上网点或高度为7米及以上平台的，居民需经网点或平台入户，可依托网点或平台加装电梯。

　　3.依法依规建设的城镇旧村改造回迁房及机关、企事业单位的公有（集体）产权住宅，实际为个人所有未办理个人房产证的，产权单位能提供房产使用人等有关情况说明且产权单位及房产使用人同意加装电梯的，适用本办法。

　　4.部队在国有土地上建设的干休所、集资房、经济适用房等已向个人发放房产证的房屋，或产权单位能提供对房产使用人等有关情况的说明，且产权单位及房产使用人同意加装电梯的，适用本办法。

　　5.前期建设手续不全，已经建成入住但暂时无法办理房产证的房屋，应当在补齐有关建设手续，完成房屋初始登记，具备办理个人房产证条件后，再按本办法加装电梯。

　　（五）加装程序。由于加装电梯项目不具备立项条件，难以审批，为加快推进加装电梯工作，提高推进效率，在确保房屋安全、施工质量的前提下，实施程序如下：

　　1.初步征求相关业主加装电梯意愿。

　　2.实施主体编制初步方案。

　　3.按《办法》征求意见比例及表决规则，经充分友好协商后，签订相关书面协议。

　　4.实施主体备齐相关材料后，向各区（市）加装电梯牵头部门提交项目登记申请。

　　5.实施主体委托具备相应资质的设计单位出具设计方案。

　　6.方案在显著位置进行公示，公示时间除法律法规规章另有规定外，不得少于10日。

　　7.项目开工建设前，实施主体按照规定向区（市）有关部门办理规划审查、土建施工等手续，书面告知市场监管部门并申请监督检验。加装电梯影响或改变供电、供水、排水、供气、供热、通信、消防等设施的，应当办理相关手续。

　　8.项目竣工后，实施主体组织设计、施工、安装、监理等单位共同对项目进行竣工验收，并移交相关档案资料。

　　9.实施主体按有关规定向项目所在区（市）特种设备使用登记部门申请办理登记手续。

　　（六）相关引导性条款。既有住宅加装电梯涉及面广，复杂性强，特提出以下鼓励引导性条款，助力加装电梯工作快速推进：

　　1.相关专业经营单位应优先安排加装电梯的电力扩容、管线迁移等配套项目实施计划，公布办事流程，优惠收取有关费用。

　　2.鼓励区（市）政府建立“老旧小区改造+加装电梯”工作机制，在老旧小区改造时，统筹推进加装电梯。鼓励实施集中采购、连片加装、统一维护，降低加装成本。

　　3.鼓励各区（市）政府提前组织有关部门对辖区内加装电梯可行性进行连片勘验规划，出具勘验意见。

　　4.鼓励社会资本积极参与，依法探索代建式、租赁式等模式，推动既有住宅加装电梯工作。

　　5.鼓励保险机构创新保险机制，发挥保险的事故赔偿和风险预防作用，促进加装电梯使用管理和维护保养水平提升。

　　（七）对权益受损业主的法律救济渠道。相关业主认为因加装电梯侵犯其自身民事权益的，应当通过协商方式确定补偿方案，或依法维护其自身权益。

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