一、背景

住宅小区是居民生活的基本场所，小区物业管理关系到每个居民的切身利益，是居民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石。加强小区物业管理，提升物业管理服务水平，对于满足居民日益增长的对居住环境和生活质量需求，具有重要意义。

二、当前我市物业管理存在的主要问题

近年来，我市在物业管理工作方面主动作为，坚持指导、服务重心下移，注重行业发展和品牌建设，物业管理水平得以全面提升。但是，由于物业管理关系到居民的切身利益，涉及众多相关部门，诸多原因造成涉及物业管理的信访投诉居高不下。

1.个别物业管理有关部门职责不清，职责落实不到位

根据《山东省物业管理条例》规定，城市管理、综合执法、房地产开发、公安、规划、市政公用、环保、市场监督、街道办事处等有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的工作。但实际工作中，对于物业管理区域内的工作，有的部门职责交叉不清，个别部门存在执法不积极、不主动、执行不到位的现象，而对这种执法弱化现象又缺乏行之有效的监管措施，往往错过执法的最佳时机，导致事态蔓延，物业管理区域内执法效率亟待提高。

2.小区开发建设工程质量、遗留问题多。部分小区房屋质量有瑕疵，交房时小区环境、道路、景点等设施未完工，水、电、气、暖、网络等公共配套不完善，开发单位在售房过程中虚假宣传，误导业主搞违章搭建；对房屋质量问题，开发单位维修不及时，导致业主不满将怨气转嫁物业，引发纠纷。据统计，2018年受理涉及物业管理的信访投诉3000多件，因开发建设遗留问题转化为物业管理争议的占60%以上。部分小区交房后小区业主纷纷违章搭建，就是由于开发单位在售房过程中虚假宣传，肆意承诺造成的。

3.物业服务从业者的素质不高，服务质量不佳。某些物业公司工资待遇较低，物业从业人员良莠不齐，素质偏低，态度消极，服务不到位。某些物业公司对小区绿化维护、公共设施、道路损坏维修不及时，卫生保洁不到位等，造成业主认为物业公司服务质量没有达到“质价相符”的标准。

4.部分居民对物业服务理解偏颇，拒交物业费。有些居民凡事都找物业公司，解决不了就以不交物业费相对抗，造成居民和物业公司的矛盾频发。

5.业主委员会的功能未能有效发挥。目前我市住宅小区中，仅有部分成立业主委员会，且已成立的业委会运行机制不够成熟规范，大多未能发挥应有的作用，甚至有个别委员借着委员身份谋取私利，扰乱小区正常物业管理秩序，侵害业主公共权益。

三、工作建议

要加强小区物业管理，解决物业管理中存在的问题，提高居民的幸福感、获得感，不能头疼医头，要分析梳理问题产生的原因，对症下药，由物业主管部门牵头，相关部门各尽其责、齐抓共管，建立健全业主自治与专业化、社会化、市场化管理相结合的物业管理体制。具体建议如下：

1.实行市级物业管理联席会议制度，进一步细化明确有关部门职责。分管市领导任物业管理联席会负责人，城市管理、综合执法、发改、公安、规划、市政公用、环保、市场监督、街道办事处、物业办等为成员单位，负责统筹协调，快速高效解决物业管理中涉及多部门、职责不清、责任部门不履行职责等情况的物业管理热点难点问题，处理物业管理重大信访隐患和突发事件等。进一步细化综合执法等部门在物业管理区域内的职责分工，杜绝职能交叉不清现象，使行政管理真正辐射到物业管理区域，改变行政管理在物业管理区域内缺位、不到位的问题。

2.加强对房产开发单位在住宅规划设计、建设和销售方面的监管，确保工程质量，杜绝虚假宣传。进一步明确细化新建住宅工程竣工验收标准，保证新建住宅须在房屋质量合格，绿化、道路、消防等各项配套设施符合规定要求后方可办理竣工验收及交房手续；明确对开发单位在房屋销售过程中虚假宣传、保修范围内维修不及时、公共配套不达标、误导业主违建等违规行为的制约措施和责任部门，避免交房后矛盾转嫁物业管理。

3.培育和规范物业服务市场。要加强物业公司管理，建立健全行业诚信体系，树立物业公司优秀品牌，及时发布企业不良信用记录。加大物业管理宣传力度，引导居民充分认识理解物业服务的必要性、物业公司的职责划分、公共设施设备的共同维护责任等，教育居民履行交纳物业费等业主义务，提升物业公司的存在感。加强信用惩戒，将“物业管理信用档案系统”和“业主在物业管理方面的违法违规行为”纳入社会信用体系进行监管。

4.加强对业主委员会的指导工作，充分发挥业委会作用。对于具备成立业主委员会条件的小区，各职能部门应主动作为，组织成立业主大会和业主委员会，指导届满的业主委员会完成换届工作。积极探索党建引领物业管理，推行社区“两委成员”与业委会主任交叉任职，充分发挥党员模范作用，指导业委会依法履职，督促物业公司履行合同约定，协调处理业主和物业公司之间的矛盾、纠纷，引导居民自治管理，提升物业管理服务水平。

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