市北区聚焦老旧楼院治理难题，坚持党建引领、多元共治，通过物业提质、环境改造、公共收益反哺等方式，让一批老旧小区旧貌换新颜。

国庆期间，市北区洛阳路街道聚馨苑小区崭新平整的沥青道路投用，这条4天铺就的 “幸福路”，是这个楼院送给648户居民的国庆礼物。这座20世纪90年代建成的开放式老旧小区，以党建引领居民自治，走出 “自我增收、自我管理、自我服务、自我更新” 的治理路径。

小区共10栋居民楼，过去车辆乱停、杂物堆积、公共空间私占等问题突出，原物业收支不透明，邻里纠纷、投诉频发。2025 年5月，商城路社区党组织牵头启动自治提升，党员骨干摸排诉求，搭建居民议事机制，小区事务交由居民共商共决。同年9月成立自管会，梳理停车资源、升级安防道闸，划定206个车位并设置孝亲车位。今年7月，自管会依法转为业委会，7名成员零报酬履职。

自治要长久，关键要有可持续的“蓄水池”。聚馨苑业委会立足小区实际，实行差异化停车收费，今年停车公共收益达25万元，扣除物业服务开支后结余8万余元，全部纳入专用账户专款专用、定期公示。本次道路改造面积2300余平方米，总费用近 24.85 万元，创新采用企业垫资、公共收益分4年支付的模式，不向居民收取任何费用。

中秋过后，道路整修、雨污管道更换、大门翻新同步施工，业委会贴心做好车辆防尘防护，工程快速完工。除此之外，小区还更换楼道感应灯、打造两座休闲凉亭、修缮污水管道与楼梯护栏。如今小区治理成效持续显现，环境设施类诉求同比下降36%，停车、公共区域矛盾下降41%，居民居住幸福感持续提升。

老旧电梯更新改造，资金筹措一直是困扰居民的最大难题。市北区恒苑小区共有高层住户806户，首轮意见征集投票中，673户居民同意电梯更换，133户居民对资金分摊方案持不同意见。为破解资金痛点，小区党委联合业委会组织党员共同研讨，积极探索居民 “零出资” 改造路径。经与电梯企业多轮深度磋商，最终敲定 “期权置换” 新模式，简单来说就是 “花未来的钱，办现在的事”，依托电梯广告、电梯运行费结余等小区后续公共收益，抵扣老旧电梯更新所需的业主自筹款项。

目前，小区9栋高层的22部新电梯已全部运抵现场。施工阶段，项目将采用等离子切割工艺，筑牢安全施工底线；同时统筹安排施工时序，保障每栋楼至少保留一部电梯正常运行，最大限度降低施工对居民日常出行的影响。

电梯更新完成后，将实施全生命周期管理，配套十年整机质保与智能物联网监管系统。一旦电梯出现故障，物业值班人员可通过分屏系统实时接收、查看设备异常信息，快速响应处置。

除了居民自治盘活公共收益的模式，还有不少老旧小区通过优化物业服务，补齐管理短板，同样实现了蝶变。方荟嘉苑位于鞍山二路1号，建成已20多年，有居民300多户。此前，因原物业长期缺位，小区基础设施老化、管理服务滞后，居民反映强烈。新物业入驻后，从设施修复、环境清理和秩序管理入手，投入资金，推动小区面貌整体改观。

环境改善的同时，方荟嘉苑小区还首次有了公共收益。通过建立公共收益使用和问题处置机制，优先解决居民急难愁盼。随着服务提升，居民缴费意愿增强，物业费收取率从不足50%提高到80%以上，小区逐步形成服务与投入相互促进的良性循环。

在安康家园小区，党建引领、多元参与的治理方式，让这个建于1986年的老小区正逐步焕发新活力。依托微网格和党员中心户，常态化开展的环境提升、邻里互助等活动，让小区邻里关系更加和谐融洽。

“现在小区变化确实很大，绿植一步一步修剪的很好，卫生给人感觉很干净，看着很舒服。”敦化路街道伊春路社区安康家园小区居民刘莉莉说。

“（正在）进行居民的投票，规划车位，把小区出入口设置进出车抬杆，会针对小区的车辆进行车位规划。”敦化路街道伊春路社区居委会副主任张晓丹说。

从洛阳路街道聚馨苑的居民自治造血到恒苑小区“期权置换”，从方荟嘉苑的物业提质到安康家园的党建引领，市北区老旧楼院治理正从“改面貌”走向“优治理”。下一步，市北区将健全社区、业委会、物业和居民协同机制，推动更多老旧楼院实现长效管理，不断提升居民的获得感、幸福感、安全感。