第一部分  改造区位和改造背景

　　胶州湾东岸团岛至大港区域位于胶州湾湾口，与黄岛前湾港隔海相望,区域岸线景观丰富、水深及港池资源优越、自然及社会环境较好，该区域依托现有资源优势，结合旧城改造、产业调整、港区功能提升，发展旅游、商务、休闲产业，塑造优美的湾口天际轮廓线，打造港航经济集聚区，是构建拥湾城市形象的主要节点。
　　一、区域位置
　　1、区域概况
　　胶州湾东岸（团岛—大港）区域行政上隶属市南区与市北区，功能区涉及范围为新疆路、冠县路、莘县路、四川路以西区域。总用地面积约 6.44 平方公里。从整体上划分为团岛、三半岛、小港湾和大港湾四部分。
　　2、用地现状基本情况
　　海岸线总长度约23.6公里，总用地面积约6.44平方公里，其中：工业用地63.7公顷、仓储用地33.0公顷、居住用地34.8公顷、市政用地27.5公顷 、特殊用地88.9公顷、对外交通用地292.81公顷，现状总建筑面积约65万平方米 。
　　二、各地块基本情况
　　1、团岛区域
　　（1）东为团岛湾，西依胶州湾，与薛家岛构成胶州湾口，是进出胶州湾的门户。
　　（2）整体呈“人”字形，地势略有起伏，至高点海拔高度16米。
　　（3）拥有蜿蜒的岸线，长约3公里。南侧形成两个岬角，东部有小型沙滩，景观资源丰富。
　　（4）现状为特殊用地。北部为居住区及团岛山山头绿地，总用地面积为32.70公顷。
　　2、三半岛区域
　　（1）基本情况 ：南至团岛，北至市南区界，分为南、中、北三岛，现状海岸线长度为4公里，东西进深约350-600米，总用地面积约100公顷。
　　（2）土地利用  ：现状用地大致包括工业、仓储、居住、公共服务设施、交通设施、特殊用地、市政设施、绿地和道路用地等。其中:工业用地41.5公顷、仓储用地8.5公顷、交通设施2.8公顷、居住用地15公顷、市政设施16公顷，现状建筑面积约25万平方米。
　　（3）空间形态与建筑评价  
　　区域内新旧建筑并存，以七八十年代的建筑为主，大部分是老工业厂房和仓库，有大量70米以上的大跨度建筑，集中反映了工业建筑的风貌。
　　住宅主要是6-10层的多层建筑，为企业职工宿舍楼，由于受历史条件的限制，建筑组合异形较普遍，间距过近，建筑密度较大，外观立面单调，以40—70平米小户型居多，局部有近年建成的高层建筑，如海湾花园和蓝石海景等。
　　3、小港湾区域
　　(1)、现状情况
　　 该区域北至青岛港客运站，南至市北区界，东至胶济铁路线，西至海域，面积为60.58公顷，岸线长度约4.8公里。小港始建于1899年，到解放前已逐步发展成为具有客运、货运、渔业及造船等功能的综合性港口。解放后，在原有基础上进行了大规模的扩建，相继建设了大片工业区和居住区，港口功能日渐弱化。
　　（2）道路交通情况
　　小港湾地区没有滨海道路，濒水地区的可达性差。胶济铁路线割裂了小港地区与城市其他区域的联系，现状仅有冠县路贯通南北，另有山西路、河北路、市场三路、上海路四处低矮的桥洞与周边区域相连。
　　4、大港
　　大港位于海泊河以南，昌乐河以西，小港以北，大港及周边衔接用地面积约4.5平方公里，用地以港口、货场、铁路、工业为主。随着外贸航线西移前湾港，港口吞吐能力减少，现作为青岛港的辅港使用。
　　 
　　第二部分  功能定位

　　老港区到团岛，结合港区功能提升更新，引入邮轮母港和旅游休闲产业等，形成“南货北客”的港航经济格局，打造港航经济服务区，同时发展旅游、商务、休闲产业。其中：
　　大港：货运、旅游码头。
　　小港湾：餐饮娱乐、旅游、商住、办公。
　　北岛组团主体功能：商住、科教旅游。
　　中岛组团主体功能：滨水旅游、商务办公、休闲娱乐、体育健身、交通枢纽。
　　南岛组团主体功能：市政设施、居住。
　　团岛区域主体功能：绿地休闲。
　　 
　　第三部分  规划可行性分析

　　胶州湾东岸（团岛----大港）与黄岛前湾港隔海相望，改造空间较大，周边区域功能支撑与互补条件较好，具有较优越的功能提升潜力，区域改造的时机基本成熟。
　　（1）市委市政府制定的“拥湾发展”战略，为该区域的改造提供了政策支持；胶州湾口部成为城市拥湾布局的重要节点。
　　（2）云南路、小港湾、火车站商圈等片区旧城改造以及中山路复兴规划等项目的实施，对该区域的功能更新与提升形成推力并带来了契机；
　　（3）交通方面靠近海底隧道及连接线、火车站、东西快速路、青岛轮渡、青岛港客运站等，内外交通斜街较好，出行便捷；
　　（4）周边分布有与港航经济关联密切的青岛海关、出入境检验检疫局、海事、海监等部门，航运代理机构也多集中于八大峡，行业的聚集为引导发展港航经济聚集区提供了可能；
　　充分利用现状资源，启动区域综合改造，对促进城市现代服务业发展，特别是港航经济的聚集与发展，整体提升西部老城区的功能、缩小东西差距，呼应城市拥湾发展战略，作用与意义重大。

　　第四部分  规划意义及研究重点

　　一．规划意义
　　1.在原有城市功能的基础上，新增三大功能：一是增加港口的航运服务功能，通过建设港航经济集聚区，为港航相关单位提供全方位、综合性的服务，成为以国际航运服务为主的第三产业集聚区；二是增强城市港口复兴功能，通过功能调整、产业转移、旧城改造、邮轮母港及客运码头等项目的建设，充分发挥港口相关功能；三是增加港口的航运研发功能，通过合资合作形式，尝试兴办产、学、研相结合的港航经济研究机构，建立长效研究体系，研究解决港航发展中遇到的问题，为港航经济发展服务，为港航产业发展服务。
　　2、港口经济作为本地区与外界物资和信息交换的重要载体，已经成为推动区域经济发展的重要力量。青岛作为港口城市，要强化以港兴市的理念，发挥港口的作用及功能，带动和发展与港口相关的其他产业，充分发挥港口经济的贡献及拉动作用。
　　3、在推进旧城改造、完善城市功能的的同时，引进复兴城市经济产业，注重港航经济产业链条的培育。港航经济需要相应的协作产业衔接，实现和发挥港口的作用，带动临港产业、航运经济做大做强，强化我市作为港口城市的地位和职能。
　　二．研究重点
　　1、该区域内虽然大多数企业有搬迁意向，但是企业搬迁需要开展详细的调查摸底工作，涉及企业搬迁、建设资金、职工搬迁以及安置等一系列搬迁困难，同时需要采取政府鼓励、政策限制等措施。
　　2.规划研究中涉及的旧城改造、企业搬迁、产业转移需要大量的建设资金。规划应统筹考虑，做出资金预算，支撑有关项目实施的可行性。
　　  3、建设港航经济集聚区除了经济、产业，还要有合适的产业链接。规划研究要注意解决好生态经济、服务经济、工业经济三者之间的关系。拥湾发展战略没有产业的支撑、产业没有项目的支撑、地区没有项目来填补或者企业更新失败，有可能形成新一轮打造房地产运动的局面。
　　4、规划注重与其他区域的衔接。拥湾发展战略的实施涉及区域之间功能定位、产业发展、空间布局及形态、轨道交通等方面的综合衔接，包括与黄岛、四方、李沧等区域的衔接，规划还应预留出地铁用地。
　　 
　　第五部分  工作建议
　　 
　　1. 为高水平、高效率、科学性的组织开展市南区三半岛区域规划研究与编制工作，综合把握三半岛的城市功能定位及空间形态，整体提升老城区的功能，根据旧城改造工作进展以及城市拥湾发展战略有关要求，市规划局配合有关部门邀请国内外高水平设计单位参与三半岛区域规划设计方案征集工作。目前，该区域规划方案编制工作已经展开。
　　2.考虑可持续发展、土地节约利用的原则，在现有大港码头条件的基础上拟增加邮轮码头的功能。大港6号码头作为邮轮码头的备选址方案，水域及陆域设施条件需要进行深入地研究论证。同时，在邮轮码头论证及建设期间，仍保留港口职能。
　　3.小港湾改造工程作为“双改”项目及“环湾保护、拥湾发展”启动点之一，市规划局自始至终高度重视，全力推进项目进展。该项目规划方案已经城规委原则通过，和记黄埔地产（青岛）有限公司正统筹优化建筑单体方案。
　　以“环湾保护、拥湾发展”为契机，尽快对该整体区域进行深入的分析研究，并考虑扩大范围对东侧辐射延伸区域一并研究论证，确定城市功能定位、产业结构以及发展方向，加快老城区改造步伐、功能的调整复兴以及产业的转移与发展。