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关于进一步完善保障性住房建设和管理的意见
  • 制发机关:青岛市人民政府办公厅
  • 发布日期:2014-08-19
  • 编  号:青政办发〔2014〕13号

各区、市人民政府,市政府各部门,市直各单位:
  为进一步完善保障性住房建设和管理,加快推进保障性住房并轨运行,根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知 》(国发〔2013〕20号)和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等有关规定,结合我市实际,现提出以下意见。
  一、指导思想和基本原则
  (一)指导思想。深入贯彻落实科学发展观,巩固和发展党的群众路线教育实践活动成果,按照保障和改善民生的要求,坚持从我市实际和满足基本住房需求出发,进一步完善我市住房保障制度体系,加快推进保障性住房统筹建设、并轨运行,优化保障性住房供应结构。到“十二五”期末,使我市保障性住房覆盖面达到20%左右,力争使城镇户籍低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体居住条件得到明显改善,外来务工人员住房困难问题得到有效缓解。
  (二)基本原则。
  1.政府主导,市场运作。发挥政府的主导作用,在政策和资金等方面对住房保障工作给予积极支持;注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和金融机构的积极性,动员社会力量广泛参与保障性住房建设和管理工作。
  2.科学规划,分步实施。根据我市经济社会发展水平和财政能力,结合城市规划、土地利用规划、住房建设发展规划,以及我市中低收入住房困难家庭和外来务工人员住房的实际需求,科学制定住房保障发展规划,分步组织实施。
  3.全市统筹,区市负责。在市区范围内,统一住房保障政策、保障标准、建筹制度、管理方式,确保住房保障工作全面协调推进。按照属地化管理的原则,保障性住房建设和筹集任务由各区、市负责落实。
  二、加快推进保障性住房政策并轨
  (一)完善保障性住房政策。进一步加强保障性住房建设和管理,整合各类保障性住房政策,推进廉租住房和公共租赁住房房源并轨运行,加大公共租赁住房建设力度,适度扩大租金补贴保障范围,逐步建立以公共租赁住房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系。租金补贴标准根据低收入家庭的经济承受能力、市场租金水平等因素综合确定,具体发放范围和标准,由国土资源房管部门会同财政部门另行制定,并公布执行。
  (二)扩大保障性住房供应范围。将符合现行住房保障条件的城镇低收入住房困难家庭、部分新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体,以及有稳定职业的外来务工人员统一纳入保障性住房供应范围,根据不同群体实施分类保障。根据我市经济社会发展水平和财政能力,以及住房保障工作实施情况,逐步扩大保障范围,动态调整保障性住房申请标准,原则上每3年调整一次。
  (三)统一保障性住房申请模式。将目前保障性住房分类申请调整为统一申请,符合条件的城镇低收入住房困难家庭申请住房保障时,不再区分申请房源类型,统一按照保障性住房进行申请登记,并核发统一的保障性住房准予登记通知书。
  (四)做好保障性住房并轨政策衔接。按照“老人老办法、新人新政策”的原则,逐步完善保障性住房分配办法。
  1.老人老办法。对实行统一申请模式前已经审核符合条件的经济适用住房和限价商品住房申请家庭,通过开工在建或者进入供地程序待建尚未分配的经济适用住房和限价商品住房房源满足其需求。
  2.新人新政策。对实行统一申请模式后新增的低收入申请家庭,统一纳入公共租赁住房保障范围,并结合各类保障性住房房源供应结构和准入条件的调整,合理确定各批次保障性住房的保障对象。
  三、以公共租赁住房为主体统筹保障性住房建设
  (一)明确建设目标。根据我市保障性住房需求情况,制定《青岛市住房保障发展规划(2014-2016年)》(见附件),进一步明确保障性住房建设任务。新审批保障性住房项目以公共租赁住房为主,除已进入供地程序的项目外,原则上不再审批新的经济适用住房和限价商品住房项目。
  (二)完善建筹模式。按照“政府主导、企业参与、政策扶持、市场运作”的原则,通过新建、改建、购买等方式多渠道筹集公共租赁住房。采取政府投资和社会投资相结合、配建和集中建设相结合的方式建设,具体采取以下模式:
  1.政府投资委托代建。由政府直接投资,委托开发建设单位建设,建成后产权移交政府。
  2.国有投资公司建设。国有投资公司以及投融资平台要发挥主导作用,积极参与公共租赁住房建设和经营。市、区(市)两级国有投资公司应当主动参与公共租赁住房建设,市、区(市)两级财政可通过注入资本金或者直接投入项目建设资金等方式支持国有投资公司参与建设。市级国有投资公司承担其土地一级开发所在区域的公共租赁住房建设。
  3.社会投资建设。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或者引进人才较多的企事业单位利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房。鼓励农村(社区)集体经济组织投资、建设和经营公共租赁住房。企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区,应当按照集约用地的原则,在企业相对集中的地段,由相关企业出资参与集中建设公共租赁住房,统一配套公共服务设施。
  4.开发项目配建。各类住宅建设用地应当优先配建公共租赁住房。存量建设用地配建保障性住房的比例按照现行政策执行。新增建设用地规划为住宅的,应按照不低于规划住宅建筑面积20%的比例配建公共租赁住房。配建的公共租赁住房由开发建设单位长期持有的项目,配建比例可适当降低。
  5.购买。对土地资源紧张、落实保障性住房指标确有困难的区,可通过政府公开招标采购的方式购买部分小户型商品住房作为保障性住房房源。同时,也可通过在其他区异地购买保障性住房指标等方式解决,并对房源所在区给予经济补偿,补偿标准按建筑面积每平方米600元执行;其中,购买公共租赁住房集中建设项目建设指标的区,还应当根据项目综合建设成本向建设单位支付建设费用。项目综合建设成本由市价格主管部门会同市国土资源房管部门参照《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》(市政府令第145号)核定。
  (三)加强土地资源统筹配置。对土地资源相对丰富的区,由区政府、市国土资源房管局、市规划局在地铁(轻轨)重要站点、枢纽周边等配套设施相对完善的区域,每年选择一定规模的土地,纳入市级保障性住房建设用地储备,并在控规编制中落实保障性住房建设用地和相应的规划控制指标,完善各项公共服务配套设施。根据年度计划安排,由青岛公共住房建设投资有限公司等国有公司将上述土地专项用于保障性住房集中建设,所建保障性住房指标由市级统筹使用。保障性住房集中建设地块经市政府批准后,由相关区政府按照市政府规定的时限,办理土地、规划、建设等各项前期手续。
  (四)优化规划布局。依据城市总体规划、产业布局和住房困难群体的需求,统筹规划、合理布局保障性住房。保障性住房的规划选址,应当与城市发展、产业用地调整规划相结合,与轨道交通、城市道路建设相衔接,并充分考虑居民就业、就医、就学以及加强社会管理等需要,在靠近产业园区、地铁(轻轨)重要站点(枢纽)等区域,结合城市规划确定的居住片区选址建设保障性住房。
  (五)同步建设配套设施。统筹建设进度,道路、供水、供电、供暖、供气、通讯、消防、污水与垃圾处理等市政基础设施和教育、医疗卫生、商业等公共服务设施,要与保障性住房同步规划建设,同步交付使用。相对偏远区域要加大投入,加快配套完善交通、教育、医疗、商业等公共服务设施,确保居民生活和工作便利。集中建设的保障性住房应实行小区全封闭管理,配备必要的视频监控等智能管理信息系统。认真贯彻落实国家、省有关保障性住房绿色建筑行动的部署,按照省地、节能、环保的要求,推广新技术、新材料、新工艺,提高保障性住房建设质量和居住品质。
  四、加强保障性住房管理
  (一)加强分配管理。规范准入审核,进一步加大保障性住房资格审核力度,全面实行申请人承诺书制度,申请人要对其提供的住房、收入、财产等信息的真实性负责,定期向区、市住房保障机构报告变动情况。健全房屋、民政、社会保障、公安、公积金、地税、金融机构等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制,建立我市居民家庭经济状况核对系统。健全公平分配机制,接受社会监督,确保分配过程公开透明、结果公平公正。完善轮候排序和综合计分规则,对经审核符合住房保障条件的家庭,根据统一的轮候排序规则,按照困难优先、分步实施的原则逐步予以保障。
  (二)健全租金定价制度。进一步健全公共租赁住房的租金定价机制,公共租赁住房租金标准按照适当低于市场租金的原则确定。对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房,根据保障对象的支付能力实行差别化租金。对符合规定的条件,因患重病等特殊困难且无力支付租金的家庭,在享受原差别化租金的基础上,可适当减免部分租金。具体租金标准由价格主管部门会同国土资源房管、财政等部门研究确定并适时调整。房屋产权单位自行建设的面向本单位符合保障条件的职工的公共租赁住房,租金标准按照略低于市场租金标准,由房屋产权单位自行确定,并到住房保障和价格主管部门备案。
  (三)加强运营和使用管理。要健全保障性住房社区管理体系,提高保障性住房社区的管理和服务效率。对政府投资建设和筹集的公共租赁住房项目,由国土资源房管部门通过政府采购平台,公开招标、依法确定运营单位,或者直接委托专业的运营机构进行后期管理,并建立定期检查和考核制度。对其他方式筹集的公共租赁住房项目,主要采取市场化方式管理和运营。进一步加强保障性住房分配后管理,区(市)住房保障机构要定期组织检查保障性住房使用情况,对违反规定将保障性住房出售、转借、出租(转租)、闲置、改变用途且拒不整改的,应当按照有关规定或者合同约定依法收回。对中介机构代理出售、出租保障性住房的,应当依法给予处罚。
  (四)完善退出机制。对廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况发生改善的,适时调整租金标准。承租人不再符合保障条件时,应当在规定期限内腾退;逾期不腾退且确无其他住房的,应当按市场价格收取租金。对拒不服从退出管理的,住房保障机构应当按照有关规定依法收回。
  五、强化工作落实
  (一)加强组织领导。市住房保障工作领导小组各成员单位要认真履行职能,切实做好职责范围内相关工作。对于保障性住房建设项目,要建立绿色审批通道,简化审批流程,提高审批效率,确保保障性住房建设和管理工作顺利实施。各区、市政府是住房保障工作的责任主体,要明确具体工作责任和措施,扎实做好保障性住房建设和管理工作,切实做到规划到位、资金到位、管理到位、监管到位和公平分配。
  (二)健全考核机制。市政府按年度与各区、市政府签订目标责任书,并建立考核奖惩机制,定期对保障性住房建设和管理工作进行考核。市住房保障工作领导小组办公室负责督促各区、市和各职能部门落实年度建设计划,加强协调指导、日常考核等工作。对工作不落实、进度跟不上、措施不到位、质量有问题或者配合不积极的区、市和职能部门,由市监察部门按规定进行约谈和问责。
  (三)加强宣传引导。坚持正面报道,引导社会舆论,主动发布和准确解读政策措施,及时反映工作进展情况。加大宣传力度,广泛宣传实施保障性住房并轨运行的重要意义,积极引导广大居民进一步转变住房观念,争取社会各界对住房保障工作的支持,积极营造良好的舆论氛围。
  

青岛市人民政府办公厅
  2014年7月24日


  附件
  

青岛市住房保障发展规划
  (2014-2016年)


  为保持我市住房保障事业全面协调可持续发展,结合我市实际,制定本规划。
  一、指导思想和基本原则
  以科学发展观和党的十八大精神为指导,按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的总要求,强化政府住房保障责任,充分调动社会各方面力量,统筹解决我市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求,进一步改善人民群众的居住条件和生活环境,为实现住有所居和建设宜居幸福的现代化国际城市奠定基础。
  (一)统筹规划,分步实施。统筹考虑社会经济发展水平、财政承受能力、城市建设规划布局、土地资源条件、居民住房条件和低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求,结合城市规划、土地利用规划、住房建设发展规划,确定保障和改善的目标任务,有计划、有步骤地组织实施。
  (二)政府主导,社会参与。加大政府对保障性住房建设的政策支持和建筹资金投入,鼓励各类企业和其他社会机构投资、建设和经营保障性住房。
  (三)加快建设,完善配套。抓好保障性住房开工建设的同时,抓建成、抓配套、抓入住,力争早建成、早入住。加大对保障性住房建设项目规划设计、安全质量、施工配套和物业服务的管理和指导。
  二、住房现状和需求预测
  (一)住房状况。截至2012年末,我市城镇常住人口595.43万人,其中市区常住人口473.05万人(户籍人口363.9万人),城市人均住房建筑面积27.86平方米。
  (二)建设状况。上一规划期,我市开工建设保障性住房6.7万套,建筑面积约454万平方米;基本建成保障性住房2.8万套,建筑面积约178万平方米。
  (三)需求预测。结合我市人口规模和人口结构变化、保障标准调整等情况,预计至2016年末,我市符合住房保障条件的低收入住房困难家庭约4.1万户,中等收入住房困难家庭约11.4万户,在我市有稳定工作的外来务工人员约130万人。
  三、规划目标
  (一)保障和改善目标。根据我市居民住房现状、住房需求、经济发展水平和财政承受能力等情况,在优先解决上一规划期低收入住房困难家庭住房问题的基础上,确定本规划期保障和改善目标,推进住房保障工作的可持续发展。
  规划期内,在实现廉租住房和公共租赁住房并轨运行的基础上,逐步实现各类保障性住房并轨运行,逐步建立以公共租赁住房为主体,实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系。根据我市2012年城市居民人均可支配收入情况,适时调整低收入户籍家庭申请保障性住房的收入准入标准,降低保障性住房申请准入门槛,扩大保障群体范围。到“十二五”期末,使我市住房保障覆盖面达到20%左右,力争使城镇户籍低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体居住条件得到明显改善,外来务工人员住房困难问题得到有效缓解。
  (二)建设目标。
  1.总体目标。规划期内,保障性住房建筹总量不低于35000套,其中公共租赁住房占比不低于85%。
  (1)公共租赁住房:建筹30000套,建筑面积约180万平方米。
  (2)经济适用住房:建设3000套,建筑面积约19.5万平方米。
  (3)限价商品住房:建设2000套,建筑面积约17万平方米。
  2.年度目标。各年度保障性住房建设目标,根据年度保障性住房需求等情况另行制定。2014年计划建筹保障性住房15000套,建筑面积约94.5万平方米,其中公共租赁住房12000套,建筑面积约72万平方米;经济适用住房1500套,建筑面积约9.75万平方米;限价商品住房1500套,建筑面积约12.75万平方米。
  四、资金安排
  (一)资金需求。规划期内,市财政共需投入保障资金约17.1亿元,其中,公共租赁住房建筹补贴资金约16.2亿元,货币补贴保障资金约0.9亿元。
  (二)资金来源。市南区、市北区、李沧区由政府投资建设的公共租赁住房,其建筹资金由市、区两级财政分担。其中,市财政按照建筑面积每平方米3000元补贴,超出部分由区财政统筹解决。土地出让收益用于公共租赁住房的比例不低于土地出让净收益的20%;住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的余额、中央下达至我市的公共租赁住房专项补助资金,全部用于公共租赁住房建设。
  五、房源建设和筹集模式
  通过新建、购买和改造相结合的方式,多渠道筹集保障性住房。
  (一)新建。
  1.配建。对市区存量建设用地,根据《青岛市人民政府办公厅关于加强保障性住房和限价商品住房建筹工作的通知》(青政办字〔2010〕165号),原则上规划为住宅的建设用地均应按一定比例配建保障性住房;对新增建设用地,根据《青岛市人民政府关于加快公共租赁住房建设的意见》(青政发〔2012〕43号),应按照不低于规划住宅建筑面积20%的比例配建公共租赁住房。
  2.集中建设。对土地资源相对丰富的区,由区政府、市国土资源房管局、市规划局在地铁(轻轨)重要站点、枢纽周边等配套设施相对完善的区域,每年选择一定规模的土地,纳入市级保障性住房建设用地储备,并在控规编制中落实保障性住房建设用地和相应的规划控制指标,完善各项公共服务配套设施。根据年度计划安排,由青岛公共住房建设投资有限公司等国有公司专项用于保障性住房集中建设,所建保障性住房指标由市级统筹使用。保障性住房集中建设地块经市政府批准后,由相关区政府按照市政府规定的时限,办理土地、规划、建设等各项前期手续。企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区,应当按照集约用地的原则,在企业相对集中的地段,由相关企业出资参与集中建设单元型或宿舍型保障性住房,统一配套公共服务设施。鼓励农村(社区)集体经济组织投资、建设和经营保障性住房。
  (二)购买。对土地资源紧张、落实保障性住房指标确有困难的区,可通过政府公开招标采购的方式购买部分小户型商品住房作为保障性住房房源。同时,也可通过在其他区异地购买保障性住房指标等方式解决,并对房源所在区给予经济补偿,补偿标准按建筑面积每平方米600元执行;其中,购买公共租赁住房集中建设项目建设指标的区,还应当根据项目综合建设成本向建设单位支付建设费用。项目综合建设成本由市价格主管部门会同市国土资源房管部门参照《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》(市政府令第145号)核定。
  (三)改建。通过改建部分闲置住房作为保障性住房房源。实施改建的住房应产权清晰,竣工资料齐全,配套设施完善,且符合规划、用地以及基本居住要求,符合规定的安全卫生标准和节能环保要求。
  六、建设布局与用地供应
  结合轨道交通和城市主要快速道路的建设,保障性住房重点分为4个片区,分别为主城区及崂山区片区、黄岛区片区、城阳区及青岛高新区片区、即墨市、胶州市、平度市、莱西市片区。布局重点向青岛中北部、黄岛区以及城阳区转移。
  (一)建设布局
  1.主城区及崂山区片区。重点在地铁、轻轨、公交快速走廊、高速公路沿线及北部老城区、李沧区西部老工业区、李沧区东部新区、崂山区张村河居住片区等区域建设保障性住房。
  2.黄岛区片区。根据建设用地规划布局及保障需求,结合青岛西海岸新区建设规划,在区内重点发展的居住片区合理规划建设保障性住房。
  3.城阳区及青岛高新区片区。根据建设用地规划布局及保障需求,结合北部产业用地的快速发展以及村庄改造的推进,在区内重点发展的居住片区合理规划布局保障性住房。
  4.即墨市、胶州市、平度市、莱西市片区。结合即墨市、胶州市、平度市、莱西市产业发展及保障需求,合理规划建设保障性住房。
  (二)用地供应
  保障性住房建设用地应根据房地产市场情况和年度住房需求变化进行合理安排。其中,规划期内,全市保障性住房建设用地供应约1623亩,平均每年供地541亩。各年度保障性住房用地供应规模,可根据年度保障性住房建设需求变化进行适度调整。
  七、建设时序
  (一)开工建设
  各年度保障性住房项目应于年内开工建设,具体建设时序按照保障性住房年度建设计划要求确定。列入2014年保障性住房建设计划的项目,应按照“3、6、9”的节点要求推进,即2014年3月底前确定规划设计方案,6月底前完成土地(项目)招拍挂、确定项目建设主体,9月底前全部开工建设。
  (二)基本建成
  保障性住房项目开工后,应于24个月内基本建成。
  八、保障措施
  (一)保障用地供应。科学编制土地供应计划,将保障性住房建设用地落实到项目和地块,并及时向社会公布。涉及新增建设用地的,要优先安排,单列指标,应保尽保。要提前做好项目储备,挖潜土地资源,依法收回使用权的国有土地优先安排用于保障性住房建设。用于保障性住房的配套商业设施用地随项目整体划拨,在销售前按规定依法办理出让手续,补缴土地出让金。集中建设的公共租赁住房项目,可配建20%的商业等经营性用房用于出租出售,营业收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。
  (二)多渠道筹集资金。确保政府对保障性住房建筹资金的投入,积极探索多种筹资办法,综合运用资本金注入、投资补助、财政贴息等政策措施,通过银行贷款、公积金贷款、发行债券、信托投资、资产运营等方式筹集资金。金融机构要加大信贷支持力度,在贷款期限和利率方面给予适当优惠,进一步提高对保障性住房建设的金融服务水平。
  (三)优化规划布局。依据城市总体规划、产业布局和住房困难群体的需求,统筹规划、合理布局保障性住房。保障性住房的规划选址,应当与城市发展、产业用地调整规划相结合,与轨道交通、城市道路建设相衔接,并充分考虑居民就业、就医、就学以及加强社会管理等需要,在靠近产业园区、地铁(轻轨)重要站点(枢纽)等区域,结合城市规划确定的居住片区选址建设保障性住房。
  (四)落实税费优惠政策。要切实落实现行保障性住房建设、买卖、经营等环节的税收优惠政策,对符合现行政策条件的保障性住房,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。各事权单位按城市基础设施配套费配套范围负责配套,建设费用由政府负担。
  (五)提高建设标准。认真履行法定的项目建设程序,严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准,实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。城乡建设部门要会同有关部门加大对保障性住房建设项目质量和施工安全的监督检查力度,对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目,要责令整改。认真贯彻落实国家、省有关保障性住房绿色建筑行动的部署要求,提高保障性住房建设质量和居住品质。
  (六)加强准入和分配管理。健全街道、区(市)逐级审核、多级公示制度,完善房屋、民政、社会保障、公安、公积金、地税、金融机构等部门联审制度。严格租售管理,优化分配制度,完善轮候排序和综合计分规则,加强社会监督,确保保障性住房分配公平。加强租后和售后管理,实施动态监管,对不符合条件的及时进行调整或清退,提高保障性住房物业管理服务水平和运营效率。
  (七)加强组织领导。进一步发挥市住房保障工作领导小组办公室在推进规划落实中的作用。建立联席会议制度,对项目建设和管理过程中遇到的问题进行督导、协调和解决。发展改革、建设、规划、土地、环保、市政公用、物价、人防等部门开通绿色通道,实行集中审批,依法办理项目核准(备案)、环境评价、土地供应、规划审批、施工许可等手续,加快项目推进。
  (八)加强监督考核。各区、市政府是实施保障性住房建设工作的责任主体。市相关部门要加强对规划实施的监督考核。对工作不落实,措施不到位,保障性住房建设目标任务未落实的区、市政府和相关责任部门,按照有关规定进行问责。
  规划编制范围为青岛市行政区域,包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区、青岛高新区和即墨市、胶州市、平度市、莱西市,规划编制重点为市区。规划期限为2014年至2016年。
  

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