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主持：为全面宣传物业管理法规政策，提升物业服务水平，市物业管理办公室张宣文主任与相关业务负责人将于2010年6月30日（星期三）下午2：30-4：00做客青岛政务网“在线访谈”栏目，为网民解答相关政策并与网民互动交流，欢迎广大市民积极参与。 [
2010-06-30 10:18:34]
主持：各位网友晚上好，欢迎来到“青岛政务网－－在线访谈”。今天我们请来了市物业管理办公室张宣文主任，就全面宣传物业管理法规政策，提升物业服务水平与广大网民朋友进行互动访谈。张主任，欢迎您，请先跟网民朋友打个招呼。 [
2010-06-30 14:34:21]
张宣文：各位网友，市民朋友们：大家好！今年以来，我市物业管理工作紧紧围绕市委、市政府战略部署和发展定位，充分发挥了“定位高，发展快”的优势，全面落实科学发展观，不断更新观念，创新举措，各项工作继续稳中有序推进。今天，很高兴有这个机会，和各位网友、市民朋友进行交流对物业管理的法律法规政策进行研究，同时欢迎大家对我市物业管理工作提出宝贵建议和意见。 [
2010-06-30 14:34:21]
opera：现在封闭小区内发现有一些居民乱堆乱放，甚至是把废品检回家，而物业公司由于只是服务管理企业，只能进行劝解，碰上居民不配合，事情得不到解决，让其他居民烦恼不已。个人认为，小区内环境也应该是城市环境的一个组成部分，建议在物业管理中，明确对一些影响小区管理秩序、清洁、整洁的事情，明确由城管部门对此执行行政执法，以加强管理。同时，现在一些封闭小区内道路，由于车辆进出，造成破损，路况较外面市政道路差，而进行维修，费用又太大，请问，对小区内道路的破损，由谁负责维护修理？可否由市政进行维修？ [
2010-06-30 14:37:48]
张宣文： 你好，对于封闭小区内一些乱堆乱放的问题首先需要召开业主大会在《管理规约》中加以约定，全体业主应当共同遵守;其次物业服务企业发现类似情况应当进行劝阻，对于确实影响居民正常生活，比如占用消防通道造成安全隐患等，物业服务企业和业主都应及时向相关部门进行报告，请相关部门进行行政执法。 小区内道路属于全体业主共有,维修所需费用应由全体业主共同分摊,经业主大会同意,也可从车场停车费中列支.同时应尽快建立住宅维修资金,以维护小区内公共设施设备和房屋公共部位. [
2010-06-30 14:37:49]
一个小业主：如今小区车辆越来越多，很多没有车位的业主把车停在别人的车位上，有没有好的办法能解决这个问题。 [
2010-06-30 14:40:11]
张宣文：您好，对于占用别人车位的业主，物业公司应及时劝阻，并加强监管力度。同时根据《山东省物业管理条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。针对目前小区停车车位紧缺的情况，根据《青岛市停车场管理条例》规定，建筑区划内业主共有的道路及其他场地，经业主大会同意，可以施划停车泊位。以此解决小区车位紧缺的问题。 [
2010-06-30 14:40:11]
舍得忘了放弃：请问张主任：我想成立一家物业公司，目前正在深入市场调查，但是由于以前没有接触及涉足过物业管理行业，在此，希望您能给我介绍一下青岛市物业管理现在的情况。 [
2010-06-30 14:41:36]
张宣文：近年来，我市物业管理类型已由最初的单一住宅管理延伸和覆盖到目前包括住宅、商场、医院等全市不动产管理所有领域，物业管理行业生产总值由100万元增长至9.32亿元，已成为我市重要的新兴服务行业。物业服务企业由最初的5家增长到538家，占全省的38%；覆盖面积由200万平方米增长到13127万平方米，85万多户居民获益在消防、安全生产以及城市管理等方面发挥了积极作用；全市获得国家级、省级优秀物业管理项目的小区和大厦数量以每年8%的速度递增，已经占到了全省的37%；通过国际质量体系认证和安全、环保体系等认证的物业服务企业数量以每年11家的速度增长；物业管理从业人员数额由200多人增至8.6万余人，占全省的29%，其中吸纳下岗失业人员占总人数的30%以上，极大缓解了政府就业压力，维护了社会稳定。 [
2010-06-30 14:41:36]
罪恶的克星：物业办领导：你好，我是某律师事务所的一名律师，经常会接触到物业纠纷的案件，因此我想了解一下我市物业管理法律法规政策及建设情况。 [
2010-06-30 14:42:45]
张宣文：目前我市围绕《青岛市物业管理条例》相配套的法规文件共有三十七个。针对阻碍发展影响居民生活的问题，我局进行了深入调研，先后颁布实施了《物业管理行业规范》、《物业管理服务标准》和《物业管理招投标管理办法》等一系列文件，特别是《物业管理企业与政府专业管理单位服务职责分工规定》的出台是全国首个对此进行职责界定的规范性文件，受到了建设部和省建设厅的高度评价，为全国物业管理行业的发展起到了良好的促进作用。 [
2010-06-30 14:42:45]
洪雷：张主任你好，我是本市某物业公司一名普通的工作人员，刚刚参加工作不久，为了能够提高自身的专业知识，及时获悉相关行业的法律法规及政策规定，我想了解一下青岛市物业管理政策法规宣传的渠道和具体情况。 [
2010-06-30 14:44:14]
张宣文：你好，我市从2001年开始至今相继在《青岛日报》、《生活导报》和《青岛晚报》开辟了楼市栏目，定期刊登宣传物业管理法律法规、知识问答等市民关心的问题，取得了良好的社会效果。近年来又相继在省市报刊上创办栏目增加了物业管理案例分析、法规政策解答等内容。目前，每年在报刊杂志上发表物业管理方面的文章达350篇左右，编制电视、广播节目40余期，宣传效果明显，满足了不同观众的需求，提高了群众对物业管理的认识。 [
2010-06-30 14:44:14]
lisy：近几年商品住宅小区的公共维修基金如何缴纳、缴纳去向、物业公司如何支取？如没有此公共维修基金，对公共部位的大修资金如何筹集？ [
2010-06-30 14:49:34]
张宣文：您好，我市目前尚未建立共用部位和设施维修资金管理办法，现相关法规正处于调研阶段，立法工作正在积极推进。 [
2010-06-30 14:49:34]
河边小草：我是一名小区业主委员会主任，我想了解一下业主委员会相关工作应如何完善？ [
2010-06-30 14:51:23]
张宣文：你好，一是加大法规宣传提高业主对相关工作的了解程度；二是发挥街道办事处和居委会的优势，协助物业行政主管部门加强对业主大会和业主委员会的管理；三是根据《物权法》和《物业管理条例》的规定发挥管理规约的作用，推动业主自我管理和自我约束机制的建立；四是制定了《首届业主委员会备案工作流程》和《业主委员会换届改选工作流程》规范了工作程序，提高了选举和改选工作的透明度。 [
2010-06-30 14:51:23]
毛毛虫：请问张主任，小区车位和车库的归属权应该是谁？ [
2010-06-30 14:56:10]
张宣文：您好，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 [
2010-06-30 14:56:10]
lisy：请教一下张主任，如业主私自移植绿化物并破坏原有规划绿地，改种其它植物或蔬菜，应向哪个单位部门举报? [
2010-06-30 14:56:23]
张宣文：对于业主私自移植绿化植物并破坏有规划绿地的情况，应向城管及园林管理局举报。 [
2010-06-30 14:56:23]
yezhu：我们小区是2000年建成的，当时的房价里包含了幼儿园的建设费用（文件号忘了，文件说：房价里有学校、幼儿园等配套设施的费用），可能是30或40元每平方米。而现在小区的幼儿园被开发商租出去了，请问是否合法。是不是应归全体业主所有。幼儿园的产权是不是应归全体业主（业主掏钱了啊）。 [
2010-06-30 14:56:51]
张宣文：你好，根据《山东省物业管理条例》第十四条规定 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。 [
2010-06-30 14:56:51]
一个小业主：请问张主任，业主委员会的工作有没有监督机构，监督机构的联系方式是什么？ [
2010-06-30 14:58:22]
张宣文：业主委员会的工作有监督机构。区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)、居委会具体负责业主大会、业主委员会日常工作的监督和指导。各区（市）物业行政管理部门的联系方式：市南区（88729207）、市北区（85801255）、四方区（83712985）、李沧区（87639622）、崂山区（55557630）、城阳区（87968157）、黄岛区（86988589）、即墨市（89063033）、胶州市（81129833）、胶南市（86114863）、平度市（87352761）、莱西市（88401390） [
2010-06-30 14:58:22]
衫丫头：请问张主任:公共部位维修基金是老百姓的"养老钱",全国大部分城市都已开始征收,青岛何时征收? [
2010-06-30 14:59:09]
张宣文：您好，我市目前尚未建立共用部位和设施维修资金管理办法，现相关法规正处于调研阶段，立法工作正在积极推进。 [
2010-06-30 14:59:09]
信仰：业主大会应该多长时间召开一次，请物业办领导谈一下具体情况，谢谢！ [
2010-06-30 15:01:08]
张宣文：业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：（一）有百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处（镇人民政府）负责组织业主召开业主大会。 [
2010-06-30 15:01:08]
lisy：青岛市对于收取建筑垃圾清运费有哪些法律法规的规定？ [
2010-06-30 15:02:00]
张宣文：你好，装修垃圾清运费收费标准分为两类。一是按照房屋建筑面积收取的，每平方米不超过2.00元；二是按重量收取的，每50公斤不超过4元。具体收费方式由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面协议，未签订协议的，不得收费。 [
2010-06-30 15:02:00]
monica132476：张主任好：我们是市南区颐灏.海怡名都小区的业主。我们小区4月19日成立了筹备组，本周一召开了第二次筹备组大会，在物业办，办事处，居委会的指导下于昨晚在本小区物业管理范围内公告了《议事规则》草案，《业主规约草案》和候选人名单，选举办法...但是我们非常疑惑的是，昨晚小区内有两位不知名的女性自称业主者谎称是筹备组人员到小区业主家里谎称原先业委会筹备组程序不合法要重新成立业主委员会，以业主是否同意为由骗取善良业主在空白纸上签名，并公然在小区内抢夺小区业主关于对所贴公告拍照留证的相机，性质非常恶劣。筹备组的工作遇到了很大阻碍。请问这种情况下业主应该怎样维护自己的合法权益，尽快促动小区业主委员会的顺利成立和召开？ [
2010-06-30 15:05:26]
张宣文：据了解,6月30日上午,市南区物业管理办公室与珠海路街道办事处\海口路居民委员会对您所反映情况进行了沟通,现小区业主大会筹备工作小组在办事处\居民委员会等部门的监督指导下合法成立,小区内以筹备组名义公示\公告的文件均以居民委员会加盖公章的文件为准.未加盖居民委员会公章的公示\公告文件,不能代表筹备组. [
2010-06-30 15:05:26]
永远：物业办领导：请问业主委员会应当如何换届？谢谢！ [
2010-06-30 15:05:33]
张宣文：业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当协调督促其移交。 [
2010-06-30 15:05:33]
lisy：张主任：您好！小区停车位面临日益严峻的考验，在地下车库、地上车位都已出售、出租一空的情况下，如何对待没买到或租到车位的剩余车辆，可否采取为保持小区内道路畅通而将其拒之门外呢？如在规划道路上追加车位应向哪个部门报批？所收费用如何处置？ [
2010-06-30 15:08:04]
张宣文：您好，根据《山东省物业管理条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。同时，鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。针对目前小区停车车位紧缺的情况，根据《青岛市停车场管理条例》规定，建筑区划内业主共有的道路及其他场地，经业主大会同意，可以施划停车泊位。以此解决小区车位紧缺的问题。 [
2010-06-30 15:08:04]
毛毛虫：我是一名小区的业主，租的小区的车位，我想问一下这个车位归谁所有呢。 [
2010-06-30 15:10:38]
张宣文：按照<山东省物业管理条例>规定,物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 [
2010-06-30 15:10:38]
一个小业主：请问物业办领导，我们小区楼道内采光窗破损，请问公共部位的维修应如何解决？ [
2010-06-30 15:12:14]
张宣文：日常小修和超出保修期的房屋维修，根据《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》规定，属于自用部位的维修应当由业主自行修复，属于共用部位（如：房屋的承重结构部位楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等、户外墙面，以及共用的楼梯间、走廊通道、门厅、厨房、厕所等），应当由相关业主按照建筑面积比例分摊维修费用，费用由业主委员会进行公示后收取，并委托物业服务企业或者其他修缮机构实施维修。未实行物业管理的房屋，由房屋所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。 [
2010-06-30 15:12:14]
海猫子：请问张主任，物业服务都包括哪些内容啊？ [
2010-06-30 15:13:35]
张宣文：物业服务包括以下内容：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）其他物业管理事项。 [
2010-06-30 15:13:35]
北风那个吹：你好，如果物业公司服务不到位，没有很好的履行物业服务合同的约定，我们业主应该采取怎样的方式解决？ [
2010-06-30 15:16:18]
张宣文：您好，一是将物业服务企业存在的问题向小区的业主委员会进行反映，由业主委员会责令物业企业限期整改，或经20%的业主提议召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘物业企业，重新选聘广大业主认可的物业企业；二是向所在区（市）的物业行政管理部门或市物业办进行投诉,市南区（88729207）、市北区（85801255）、四方区（83712985）、李沧区（87639622）、崂山区（55557630）、城阳区（87968157）、黄岛区（86988589）、即墨市（89063033）、胶州市（81129833）、胶南市（86114863）、平度市（87352761）、莱西市（88401390）；市物业办公开电话85061074 [
2010-06-30 15:16:18]
monica132476：张主任：关于颐灏海怡名都的住宅、非住宅建筑面积，和小区业主花名册小区以及非住宅用地的产权人物业公司一直不予配合提交筹备组，这样我小区业主将面临无法清除的界定小区具体建筑面积，那样在选举过程中怎样明确的知道是否建筑面积真正过半？对于小区业主这个相对弱势群体来说，我们更需要地是公平、公正、透明。 [
2010-06-30 15:20:12]
张宣文：按照《物业管理条例》的相关规定,建设单位应当在物业管理行政主管部门和街道办事处的监督下，向前期物业服务企业或业主委员会移交业主名册、小区图纸、管理用房等。据了解,市南区物业办正在协调物业公司向业主大会筹备组移交业主名册和小区相关资料等。建议您把具体情况直接向市南区物业管理办公室反映。市南区物业办电话88729207。 [
2010-06-30 15:20:12]
lisy：物业公司是否可以收取装修押金？标准如何？ [
2010-06-30 15:20:25]
张宣文：你好，根据《山东省物业管理条例》第四十八条规定： 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。 住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容： （一）装饰装修工程的实施内容和实施期限； （二）允许施工的时间； （三）废弃物的清运与处置； （四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求； （五）禁止行为和注意事项； （六）装修保证金的收取和退还； （七）违约责任； （八）其他需要约定的事项。装修押金标准应在《住宅装饰装修服务协议》中约定。 [
2010-06-30 15:20:25]
春寒料峭：你好，我们小区停车场开始实行收费停车了，我想要了解一下停车场的收费标准及相关政策是如何规定的？ [
2010-06-30 15:20:37]
张宣文：您好，根据2007年3月1日实施的《住宅小区停车服务收费指导标准》规定，凡在住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费。业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业服务企业在政府公布的收费指导标准范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。收费标准为，露天停车泊位：中型车3元/次、6元/日、150元/月，小型车2元/次、4元/日、100元/月，三轮摩托1.5元/次、3元/日、50元/月，小型摩托1元/次、2元/日、20元/月；地下停车泊位：中型车3元/次、9元/日、350元/月，小型车2元/次、6元/日、300元/月，三轮摩托1.5元/次、4元/日、70元/月，小型摩托1元/次、3元/日、30元/月；每次不超过4小时，超过4小时的执行计日收费标准。 [
2010-06-30 15:20:37]
物业人：你好，我是一家物业公司负责人，为了能够使公司平稳有序的发展，尽快在物业管理市场竞争中站稳脚跟，我想了解一下我们行业主管部门对我市物业管理行业的整体发展采取的哪些相关举措？对我市物业管理企业发展提供了哪些有益的资源？ [
2010-06-30 15:21:50]
张宣文：你好，一是建立优秀企业引入机制。始终坚持市场化、规模化、特色化的发展方向，在重点培育本地优秀物业服务企业的同时，采取公开发布招标信息的方式，主动邀请国内外优秀物业服务企业入青。截至目前，先后有世邦魏理仕、戴德良行、万科、中海等17余家国内外优秀物业服务企业进入我市，共吸纳本市物业管理从业人员2000余人。同时，发展了一批能够解决物业管理区域矛盾、促进物业管理区域和谐、具有特色服务品牌的物业服务企业以及高标准物业管理项目，为促进我市物业管理行业的又好又快发展注入新的活力。二是完善专业化、标准化和特色化管理模式。加快物业管理行业管理队伍专业化和管理设施设备专业化的进度，完善物业管理行业的标准制度。同时，进一步优化和拓展企业发展环境，促进物业企业持续、稳定、健康发展，不断引导和组织我市部分优秀物业服务企业积极参与外地物业管理招投标活动。截至目前共有30余家物业服务企业在外地接管近600万平方米的物业管理项目，为促进我市经济的持续增长做出了贡献。 [
2010-06-30 15:21:50]
衫丫头：请问张主任，买了车没地停，有啥豪办法解决小区车位紧缺的问题？ [
2010-06-30 15:22:25]
张宣文：针对目前小区停车车位紧缺的情况，根据《青岛市停车场管理条例》规定，建筑区划内业主共有的道路及其他场地，经业主大会同意，可以施划停车泊位。以此满足小区车位紧缺的问题。 [
2010-06-30 15:22:25]
海猫子：张主任，请问关于办理房屋装饰装修的手续及装修时应遵守哪些政府规定？ [
2010-06-30 15:23:19]
张宣文：业主或者物业使用人在装修前，应持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括：（一）装饰装修工程实施内容和实施期限；（二）允许施工时间；（三）废弃物清运与处置；（四）住宅外立面设施及防盗设施安装要求；（五）禁止行为和注意事项；（六）违约责任；（七）其他需要约定的事项。 [
2010-06-30 15:23:19]
lisy：小区高层电梯运行费按照什么标准收取？物业费根据什么标准收取？ [
2010-06-30 15:25:47]
张宣文：你好，物业电梯运行费，按照每月每建筑平方米0.4元收取。物业费根据2007年3月1日实施的《青岛市物业服务收费管理暂行办法》和《青岛市住宅物业服务分等收费标准》规定。前期住宅类物业收费实行政府指导价（收费在0.25元至3元每月每建筑平方米之间），其标准经市物价局会同我局核定后由开发建设单位通过公开招投标的方式选聘物业服务企业确定； 成立业主大会选举产生业主委员会以后，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定；其他类型物业实行市场调节价由双方协商确定。 [
2010-06-30 15:25:47]
永远：物业办领导：请问一下小区下面超市晚上卸货（晚上22:00-23：30）声音太大，严重影响了居民的睡眠质量，导致第二天上班无精打采。请问可以用什么途径可以解决此问题？谢谢！ [
2010-06-30 15:32:41]
张宣文：一是物业服务企业要协调超市经营单位改变卸货时间或采取措施降低噪音；二是需要确定超市的卸货噪音是否超过规定允许的噪音指标，如果超过允许的噪音指标，则您可以向环保部门举报，由环保执法部门责令责任单位进行整改。 [
2010-06-30 15:32:41]
小区业主：未召开全体业主大会，只是在小区单元门上发通知征询地面停车位业主意见，据此物业和业委会是否对小区的停车位有处置权 [
2010-06-30 15:37:25]
张宣文：你好，物业和业委会对小区的停车位没有处置权，但是根据《国家物业管理条例》规定，业主委员会可以通过业主书面意见征询形式征求全体业主的意见，但须经过专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意后进行地面车位的处置。 [
2010-06-30 15:37:25]
海猫子：请问张主任我市小区物业费收取有没有统一的标准？若有疑问可以在那里咨询？ [
2010-06-30 15:40:57]
张宣文：根据《青岛市物业服务收费管理暂行办法》和《青岛市住宅物业服务分等收费标准》规定。前期住宅类物业收费实行政府指导价，其标准经市物价局会同我局核定后由开发建设单位通过公开招投标的方式选聘物业服务企业确定；成立业主大会选举产生业主委员会以后，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定；其他类型物业实行市场调节价由双方协商确定。如果物业服务企业存在乱收费的问题可以向价格主管部门举报（举报电话12358）；也可以向物业所在地的物业行政管理部门举报。 [
2010-06-30 15:40:57]
无聊人生：张主任，您好，我想问一下我们小区的物业公司应有哪些服务项目？现在的物业除了看看大门再就是收收垃圾，没有看见他们干点什么？ [
2010-06-30 15:44:10]
张宣文： 物业服务内容应包括:1、物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护 2、公共绿化的维护 3、公共区域环境卫生的维护 4、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务 5、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务 6、物业维修、更新、改造费用的账务管理 7、物业服务档案和物业档案的保管 8、其他物业管理事项。如对物业服务企业服务有疑议可向业主委员会或物业所在地的物业行政管理部门反映。 [
2010-06-30 15:44:10]
yezhu：请问，小区内地下车库所有权归谁？开发商有权卖掉吗？ [
2010-06-30 15:44:22]
张宣文：你好，根据《山东省物业管理条例》规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 [
2010-06-30 15:44:22]
天下无贼：张主任，您好，请问我们业主享有哪些权利和义务？ [
2010-06-30 15:44:32]
张宣文：您好，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费；（六）法律、法规规定的其他义务。 [
2010-06-30 15:44:32]
lisy：如果小区现在还未成立业主委员会，物业费需提价如何办理？ [
2010-06-30 15:46:15]
张宣文：如物业公司需提高物业费的标准，须先成立业主大会组建业主委员会，物业公司与业主委员会协商后确定物业费的标准。 [
2010-06-30 15:46:15]
微风：张主任，您好，我们小区准备召开业主大会，请问在业主大会中，业主投票权如何计算？ [
2010-06-30 15:46:22]
张宣文：业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：1、按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；2、按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 [
2010-06-30 15:46:22]
凄凉风吟：张主任，您好，我在新房子装修时，物业公司的保安说要到物业去办理装修手续，请问关于装修手续青岛市有哪些方面的规定？ [
2010-06-30 15:46:30]
张宣文：你好，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括：（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；（二）允许施工的时间；（三）废弃物的清运与处置；（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；（五）禁止行为和注意事项；（六）装修保证金的收取和退还；（七）违约责任；（八）其他需要约定的事项。 [
2010-06-30 15:46:30]
衫丫头：张主任你好，我想问一下小区业主委员会应当如何换届？ [
2010-06-30 15:49:04]
张宣文：在街道办事处和社区居委会的监督指导下首先成立换届改选小组，其次召开换届改选小组会议，确定召开业主大会的时间、地点、形式以及内容。修订《业主大会议事规则》和《管理规约》，登记和确认业主身份，确定业主委员会候选人产生办法及名单。 [
2010-06-30 15:49:04]
路人：您好，我们小区准备召开业主大会，请问在业主大会中，业主投票权如何计算？ [
2010-06-30 15:49:09]
张宣文：业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单 位未售出的专有部分，计算为一票；（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 [
2010-06-30 15:49:09]
一个小业主132501：我还有一个问题想问张主任，就是电梯费应该是怎么收取？几楼以上开始收啊？ [
2010-06-30 15:49:20]
张宣文：住宅物业二楼以上收取电梯运行费，按照每月每建筑平方米0.4元收取。 [
2010-06-30 15:49:20]
晚空：张主任，您好，看到《山东省物业管理条例》中，提到物业管理联席会议制度，请问物业管理联席会议制度的主要内容有哪些？ [
2010-06-30 15:50:43]
张宣文：物业管理联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调事项：（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。 [
2010-06-30 15:50:43]
愤世嫉俗：你好，我是胶州市中云办事处西湖花园的业主，面对我们物业勾结黑势力殴打业主、乱收费和办事处对我们成立业主大会的提议拖而不办，我们如何捍卫自己生存的权力。 [
2010-06-30 15:51:16]
张宣文：根据《山东省物业管理条例》规定， 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。就您反映的问题可以向当地公安机关及相关政府主管部门反映，我们将在访谈过后及时向胶州市物业主管部门了解情况，并及时督办。 [
2010-06-30 15:51:16]
雨下漫步：张主任，您好，我是一家地产公司的，我想请问一下，在前期介入中建设单位应向物业管理部门移交哪些材料？ [
2010-06-30 15:55:49]
张宣文：建设单位应当在物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其他资料。 [
2010-06-30 15:55:49]
monica132476：张主任好：颐灏.海怡名都小区是一个全封闭小区，但是小区近来经常发生小偷入室盗窃事件，累计发生已达8次---就在上周五晚上9点小区17号楼1层又发生一起入户盗窃案件。去年在小区内还发生了外来人员绑架本小区业主的恶性事件。报案后110到物业都没有查到相关监控录像。请问是否存在物业公司失职？ [
2010-06-30 16:06:51]
张宣文：此类情况在物业服务合同中的秩序维护条款中约定，物业公司是否违约、是否承担责任，如确实违约根据《物权法》和《物业管理条例》规定，通过司法途径解决。 [
2010-06-30 16:06:51]
lisy：开发商规划了停车位（规划图纸中有的），停车费的归属应为哪方(物业、开发商)?收费标准如何规定？ [
2010-06-30 16:07:27]
张宣文：根据《山东省物业管理条例》规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。 根据《住宅小区停车服务收费指导标准》规定：露天停车泊位 地下停车泊位 元/次 元/日 元/月 元/次 元/日 元/月中型车 3 6 150 3 9 350 小型车 2 4 100 2 6 300 [
2010-06-30 16:07:27]
yezhu：请问，小区内地下车库所有权归谁？开发商有权卖掉吗？整体卖掉后改为超市，而小区停车非常难，平均3辆车一个停车位。 [
2010-06-30 16:07:55]
张宣文：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主；《山东省物业管理条例》规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。 [
2010-06-30 16:07:55]
诺言：张主任，您好，我想问一下我们小区的物业公司快到期了，在合同终止解除方面有哪些规定？ [
2010-06-30 16:08:07]
张宣文：你好，解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（三）移交物业服务用房；（四）清算预收、代收的有关费用；（五）法律、法规规定的其他事项。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。 [
2010-06-30 16:08:07]
雨下漫步：张主任，您好，我们小区的车库已被提前预售，现在住在小区的好多住户买不到，有些车库被外面的人或者是开发商的人买走了，出租给了超市或其他商业，请问这样合法吗？ 另外在小区地面的车位中也被物业公司圈起来进行出租，我们这些不交钱的车辆就不让进小区，请问我们该如何维护我们的合法权益？ [
2010-06-30 16:08:27]
张宣文：你好，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。 [
2010-06-30 16:08:27]
wanshixing：你好，我是万事兴嘉园小区的业主，我想要了解一下电梯运行费收费标准是多少 [
2010-06-30 16:09:43]
张宣文：住宅物业电梯运行费，按照每月每建筑平方米0.4元收取。 [
2010-06-30 16:09:43]
sdwlfq：最近我刚买的新房，到物业公司去办理交房手续时，我对物业管理费有点质疑，在这里我要了解一下住宅小区物业管理收费标准是怎样规定的？ [
2010-06-30 16:09:51]
张宣文：根据2007年3月1日实施的《青岛市物业服务收费管理暂行办法》和《青岛市住宅物业服务分等收费标准》规定。前期住宅类物业收费实行政府指导价（收费在0.25元至3元每月每建筑平方米之间），其标准经市物价局会同我局核定后由开发建设单位通过公开招投标的方式选聘物业服务企业确定；成立业主大会选举产生业主委员会以后，收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定；其他类型物业实行市场调节价由双方协商确定。 [
2010-06-30 16:09:51]
拉拉：请问关于物业服务收费有哪些单位进行监督，如果觉得物业收费不合理，或者存在乱收费问题要举报到哪些单位，举报电话是多少？ [
2010-06-30 16:09:57]
张宣文：如果物业服务企业存在乱收费的问题可以向价格主管部门举报（举报电话12358）；也可以向物业所在地的物业行政管理部门举报：市南区（88729207）、市北区（85801255）、四方区（83712985）、李沧区（87639622）、崂山区（55557630）、城阳区（87968157）、黄岛区（86988589）、即墨市（89063033）、胶州市（81129833）、胶南市（86114863）、平度市（87352761）、莱西市（88401390）；或向市物业办举报（公开电话85061074）。 [
2010-06-30 16:09:57]
主持：各位网民朋友，由于时间关系，我们今天的在线访谈就到这里。对于网民朋友提出的问题，访谈结束后可以在“青岛政务网——在线访谈”栏目中查阅访谈实录；如果网民朋友还有新的问题，可以随时登录“青岛政务网——政府在线”栏目提交。感谢大家的热情参与，感谢张主任。 [
2010-06-30 16:10:07]
张宣文：很高兴今天和广大市民及各位网友的交流，同时也非常感谢大家提出的意见和建议。对提出的意见和建议我们将会尽快落实、解决和落实。同时希望大家今后通过各种方式继续给我们提出宝贵意见，通过咱们的共同努力，把我市的物业管理工作做好做实，为广大市民提供更加和谐、舒适、优美的工作和生活环境。谢谢！ [
2010-06-30 16:10:07]
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