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关于加强抵押房产管理防范贷款风险有关问题的通知
  • 制发机关:青岛市住房公积金管理中心
  • 成文日期:2010-12-17
  • 发布日期:2010-12-17
  • 索引号:42740697400020020100013
  • 编  号:青住金字[2010]73号
  • 生效日期:2010-12-29
  • 失效日期:2010-12-29
各管理处:
    抵押房产动态信息跟踪管理,是贷后业务管理和风险控制的重要环节。抵押房产因城市改造拆迁,按抵押借款合同约定,借款人应书面告知贷款人,并及时就担保贷款的清偿或抵押担保方式的变更进行协商,避免因抵押物拆迁灭失,造成贷款风险。但工作实践中,由于借款人在抵押房产面临动迁时,未必自觉履行告知义务,致因抵押房产拆迁灭失,使贷款担保悬空的现象时有发生。对此情形下产生的贷款风险,在司法实践中,目前已有由于债权人疏于对抵押房产动态信息的跟踪管理,而承担相应风险责任的判决案例。为规范贷后业务管理,防范风险,现就有关加强抵押房产动态信息管理及相关业务的处理问题,通知如下:
    一、建立与政府拆迁部门工作联络制度,掌握拆迁动态信息,跟踪核查拆迁区域抵押房产状况,避免贷款担保悬空风险
    各管理处应自本《通知》下发之日起,即行与业务区域政府拆迁部门建立日常工作联络制度,随时了解和掌握区域内拆迁改造规划和建设信息,每季度末向中心贷款处报送业务区域内的拆迁改造动态状况(市南管理处负责市南、市北、四方三区范围)(附件一)。对确认将与拆迁改造的建设项目,应及时向动迁管理部门索取改造区域范围内拆迁房产信息,通过与中心业务数据匹配筛选,确定拆迁区域可能涉及的抵押房产,并应在第一时间联系借款人对筛选匹配的数据信息,进行核实确认。匹配的数据信息关联的贷款业务涉及多个管理处的,由中心贷款处向相关管理处转办,并敦促落实有关确认和抵押权益主张事宜。对拆迁区域业务数据匹配筛选结果,中心贷款处和各管理处应做好备案管理。
    二、抵押房产面临拆迁或被拆除问题的处理
    (一)抵押房产因城市改造列入拆迁范围,在动迁前,应要求借款人:
    1、采用货币补偿的,须以货币补偿款一次性提前偿清贷款;
    2、采用房屋补偿,无力一次性提前偿清贷款,申请以拆迁安置住房用作贷款担保的,在拆迁安置住房交付使用并办妥抵押登记前,须由置业担保中心或第三方自然人保证方式提供阶段性担保。
    3、抵押房产被拆除,借款人未按中心的催告要求结清贷款或提供新的有效担保期间,项目建设单位以提供全额保证金方式担保,商请先期办理被拆抵押房产撤押手续,经中心审查备案,可予协助办理。
借款人无故拒绝或达不到上述要求的,应及时采取诉讼保全措施。
    (二)抵押房产因城市改造动迁事先未获知而被拆除,知悉后应立即要求借款人偿清贷款或落实担保问题,否则应即采取诉讼保全措施。
    三、工作步骤与措施
    (一)通过业务数据匹配筛选,确认动迁区域抵押房产信息。
    1、管理处获知业务区域动迁信息后,应向拆迁部门索取拆迁范围房屋门牌信息,提交贷款处进行业务数据匹配筛选。
    2、贷款处将筛选的匹配信息,按关联的贷款信息生成机构分类转办,由管理处联系借款人进行进一步确认。
    3、对确认的抵押房产拆迁信息,管理处应通知借款人书面告知拆迁情况,并就贷款的清偿方式进行协商,力争敦促借款人结清贷款。
    (二)送达“抵押权益告知函”。
    1、根据确认的拆迁范围抵押房产信息,辖区管理处向拆迁部门送达“抵押权益告知函”(附件二),并实时跟踪拆迁信息、签约信息、补偿方式信息;对采用货币补偿方式的,应商请拆迁部门协助,确保拆迁补偿款优先清偿贷款。
    2、向借款人送达“抵押权益告知函”(附件三),要求借款人就贷款清偿和担保问题,向中心作出书面承诺。
    (三)申请(附件四)以拟建/在建拆迁安置住房提供贷款担保的,应要求借款人向住房置业担保中心申请阶段性担保或以第三方自然人保证方式提供担保。
    1、采用住房置业担保的,需向住房置业担保中心提供反担保物,且应按规定缴纳担保费用。
    2、采用第三方自然人保证担保的,保证人应是住房公积金缴存人,且保证人与借款人、借款人配偶住房公积金月缴存额之和应不低于贷款月还款额。借款人及其配偶住房公积金月缴存额之和高于贷款月还款额的,也应提供保证人担保。保证人应到中心签署《不可撤销担保书》(附件五)。
    (四)跟踪借款人的还款动态,控制逾期风险。
    (五)借款人未按中心催告要求落实还款和担保事项的,应即时采取诉讼保全措施。
    四、对项目建设单位商请撤押问题的处理
    (一)项目建设单位除提供不低于被拆抵押房产担保的贷款本息余额总额的保证金外,还应提供:
    1、政府拆迁部门出具的有关改造区域拆迁情况说明函;
    2、建设单位承接改造区域项目建设的政府文件或协议资料;
    3、建设单位营业执照或法人证明材料;
    4、对我中心可用保证金清偿贷款的书面承诺。
    (二)管理处依申请受理证明材料,填写《项目建设单位申请办理抵押房产撤押手续审批表》(附件六),签署意见,经贷款处审查后,报中心领导审批。
    (三)建设单位提交的证明材料,由贷款处备案存档;保证金账户由会计处设立并管理。
建设单位提交的《担保承诺函》非中心指定文本(附件七)的,需提交法律事务处签署审查意见。
    (四)建设单位提交的保证金,在贷款结清或落实新的抵押担保后,中心予以退还。
    (五)保证金收取与退还。
    1、收取:会计处凭经中心领导审批同意的《项目建设单位申请办理抵押房产撤押手续审批表》,收取保证金。
    2、退还:保证金担保的贷款结清或落实新的担保后,建设单位向中心提出退还申请,管理处、贷款处签署审核意见,报经中心领导同意后,会计处办理退还手续。
    (六)办理撤押证明手续。
    建设单位持会计处出具的保证金收讫凭证原件及复印件,到管理处办理撤押证明手续。管理处将保证金收讫凭证复印件附《项目建设单位申请办理抵押房产撤押手续审批表》,入档备查。
    以上通知事项,请认真遵照执行。
如果您对该文件有疑问,可以通过 方式咨询相关单位
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