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青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步规范国有建设用地使用权协议出让有关事宜的通知
  • 制发机关:青岛市国土资源房管局
  • 成文日期:2018-08-23
  • 发布日期:2018-09-06
  • 索引号:73063251X00020020180125
  • 编  号:青土资房规〔2018〕1号
  • 生效日期:2019-01-01

各区市国土资源局(分局),局有关处室,局直有关单位:

  为进一步规范国有建设用地使用权协议出让行为,加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》(试行)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及有关规定,现将有关事宜通知如下:

  一、严格限定协议出让范围

  符合下列情形之一的,可以采用协议方式办理国有建设用地使用权出让手续:

  (一)同一宗地只有一个意向用地者的。除工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让以外,其他用途的土地,同一宗地只有一个意向用地者的,可采用协议方式出让国有建设用地使用权。

  (二)农村集体经济组织居住安置用地。农村集体经济组织依法办理户口农转非后,按规定优先划出部分土地作为原集体经济组织成员安置用地,土地供应方式可采取划拨或协议出让。未办理农转非的“城中村”进行旧村改造涉及的居住安置用地,可依照上述原则办理,但不得用于商品住宅开发。

  (三)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式。

  (四)划拨土地使用权人申请办理出让。原划拨土地使用权人保留原用途申请办理出让手续的,可以协议方式办理,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

  (五)划拨土地使用权转让应当补办出让手续的。原划拨土地使用权人转让房地产涉及土地使用权转让,其土地用途不符合《划拨用地目录》,应当补办出让手续的,可以协议方式办理,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。

     (六)企事业单位改革涉及原划拨土地使用权以出让方式处置的。企事业单位改革涉及原划拨土地,符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,可直接办理土地转移登记手续;经批准以出让方式处置的,可以协议方式出让给改制后设立的新公司。企业破产涉及原划拨土地使用权经清算组拍卖需办理出让手续的,可直接为拍卖成交确认书约定的竞得人办理协议出让手续。

  (七)协助执行司法裁定划拨土地使用权转移补办出让手续的。人民法院在办理案件时,需要国土资源、房地产管理部门协助执行的,国土资源、房地产管理部门应当根据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书,为其指定的权利人办理原划拨土地使用权协议出让手续。

  (八)工业企业搬迁异地建设用地。老城区工业企业搬迁至政府指定的符合产业规划的各类园区,经批准可采取协议出让方式,按土地使用标准为其安排同类用途用地。

  (九)企业转型升级涉及的划拨土地。以划拨方式取得土地的单位利用自有工业厂房、仓储用房、传统商业街等存量房产、土地资源兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业,或兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的,或者进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策;新用途符合城市规划的,也可采取协议补地价的方式办理协议出让手续。需要拆除重建的,经城市规划部门批准,可采取协议补地价的方式办理协议出让手续。

  (十)零星边角地。对无法单独确定规划条件的城市边角地、夹心地、插花地等,经城市规划部门批准与相邻建设项目统一规划实施建设的(零星地块面积原则上不得超过统一规划建设项目用地总面积的10%),可以协议出让给该建设项目主体。

  (十一)已建成住宅项目配套服务设施用地补办出让手续。在以划拨方式供应的已建成住宅建设项目用地中,按照城市规划配套建设的服务设施,建设用地不能分割供应的,可以采用协议方式出让给划拨用地主体。

  (十二)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

  二、进一步规范协议出让程序

  (一)同一宗地只有一个意向用地者的,其土地使用权出让严格按照下列程序进行:

  1.公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式。国土资源管理部门应当根据国有土地使用权出让计划向社会公布拟出让地块的位置、面积、用途、规划条件等信息,同时明确意向用地者申请用地的途径和方式,公开接受用地申请,接受申请的时间不得少于30日。在规定时间内,同一地块只有一个意向用地者的,方可采取协议方式出让。

  2.地价评估,确定出让价款。国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。国土资源管理部门应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策,综合确定协议出让价款。

  3.编制协议出让方案。协议出让方案应当包括:拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、出让价款等。

  4.协议出让方案报批。国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案报有批准权的人民政府批准。

  5.公示。国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示,并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。

  6.签订出让合同,公布出让结果。协议出让方案经有批准权人民政府批准,经公示无异议后,国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内,国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布接受社会监督。

  (二)其他办理协议出让手续的,按下列程序进行:

  1.接受用地申请。申请办理出让手续的申请人向国土资源管理部门提交用地申请,国土资源管理部门经审查对资料齐全、符合法定形式的申请,应当受理。

  2.地价评估,确定出让价款。国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况,按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。国土资源管理部门应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策,综合确定协议出让价款。

  3.编制协议出让方案。协议出让方案应当包括:拟出让地块的位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、出让价款等。

  4.协议出让方案报批。国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案报有批准权的人民政府批准。

  5.签订出让合同,公布出让结果。协议出让方案经有批准权人民政府批准后,国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内,国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布接受社会监督。  

  三、加强出让价格管理

  (一)全面开展划拨土地使用权权益价格评估

  各区市国土资源管理部门要基于划拨土地的取得成本、开发投入成本加上部分土地增值收益等划拨土地使用权权益价格构成要素,参照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》,立即着手开展划拨土地使用权权益价格评估工作。要综合运用基准地价系数修正法、成本逼近法、收益还原法、市场比较法等多种方法,结合本地实际科学评定划拨土地使用权权益价格。

  (二)统一土地出让价款确定原则

  1.企事业单位改革涉及原划拨土地使用权以出让方式处置的,区分不同情形按下列原则确定土地出让价款:

  国有企业(含经国有资产管理部门批准参照国有企业实施改革的集体企业)改革,以及事业单位改革涉及划拨土地使用权出让,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场评估价格的100%确定;其他企业改革涉及划拨土地使用权出让,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权权益价格之差确定。

  2.协助执行司法裁定划拨土地使用权转移补办出让手续的,区分不同情形按下列原则确定土地出让价款:

     协助执行土地或房地产过户需办理出让手续的,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权权益价格之差确定;仅协助执行房屋过户,房屋所在土地依法一并办理过户需办理出让手续的,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场评估价格的100%确定;企业破产划拨土地使用权经破产清算组拍卖,为拍卖竞得人办理土地出让手续的,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场评估价格的100%确定。

  3. 企业转型升级涉及划拨土地使用权办理出让手续,不改变土地用途的,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权权益价格之差确定;改变土地用途的,土地出让价款按评估时点新规划用途出让土地使用权市场价格与原用途划拨土地使用权权益价格之差确定。

  4.划拨土地使用权办理出让或划拨土地使用权转让补办出让手续的,土地出让价款按评估时点出让土地使用权市场价格与划拨土地使用权权益价格之差确定。

  其他情形,土地出让价款均按评估时点出让土地使用权市场评估价格的100%确定。以上评估时点均按出让申请时间确定。

  各区市国土资源管理部门可依据本通知制定适合本地区实际的实施细则。

  本通知自2019年1月1日起施行,有效期至2023年12月31日。

  青岛市国土资源和房屋管理局

  2018年8月23日

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